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Auge de vivienda en el Oriente encareció el costo de vida

  • Con los proyectos inmobiliarios y el desarrollo vial que ha tenido el Oriente, la actividad edificadora comenzó a pesar más del 15%, con más de 3.000 viviendas nuevas vendidas anualmente en los últimos cinco años. Foto: Julio César Herrera E.
    Con los proyectos inmobiliarios y el desarrollo vial que ha tenido el Oriente, la actividad edificadora comenzó a pesar más del 15%, con más de 3.000 viviendas nuevas vendidas anualmente en los últimos cinco años. Foto: Julio César Herrera E.
Por alejandra zapata quinchía | Publicado el 30 de septiembre de 2021

Alta demanda de inmuebles provocó alza en el costo de vida. Transacciones inmobiliarias crecieron 46% en 2021.

El deseo de salir de la ciudad en la pandemia y el teletrabajo fueron determinantes para que más personas quisieran comprar o arrendar vivienda en el Oriente antioqueño. Esto, explicado por su cercanía con el Valle de Aburrá, el ambiente más campestre y las megaobras de infraestructura en movilidad y transporte que se han estado ejecutando.

Precisamente, esa alta demanda fue la que hizo que en municipios como Rionegro, El Retiro y La Ceja el costo de vida también de disparara.

Se despertó el mercado

Hace 15 años el mercado inmobiliario en el Oriente antioqueño se limitaba principalmente a fincas de recreo y lotes urbanizados en parcelaciones para segunda vivienda.

De acuerdo con Federico Estrada García, gerente de La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, la actividad edificadora allí se basaba en atender la poca demanda interna de vivienda de costo medio y bajo y segunda vivienda independiente, lo que no significaba más del 3% de la construcción de vivienda en Antioquia.

“Desde hace unos 10 años se empieza a dinamizar el desarrollo inmobiliario de urbanizaciones unifamiliares y algunos multifamiliares, y esto comienza a atraer familias que no eran de Oriente, parejas mayores, interesados en segunda vivienda o inclusive personas que se desplazaban a trabajar al Valle de Aburrá”, señaló Estrada.

Con este tipo de proyectos inmobiliarios, sumado al desarrollo vial que ha tenido la subregión –como el Túnel de Oriente y la construcción de la vía Llanogrande-Canadá, que conectará directamente a Rionegro, Guarne, El Carmen de Viboral, El Santuario y La Ceja con la Autopista Medellín-Bogotá–, Estrada aseguró que la actividad edificadora comenzó a pesar más del 15%, con más de 3.000 viviendas nuevas vendidas anualmente en los últimos cinco años.

Nelson Carmona, alcalde de La Ceja, afirmó que en la pandemia el sector inmobiliario se dinamizó en el municipio, sobre todo en la venta de lotes en parcelación o en unidades abiertas. “En los últimos cinco años la demanda de vivienda en la zona urbana ha crecido en un 4,94% y se han vendido 19.146 unidades residenciales a la fecha”, dijo.

Por el lado de la búsqueda de vivienda, tanto en arriendo como en venta, Martín Monzón, CEO del portal Fincaraíz, explicó que en el primer semestre de este año se publicaron 19% más ofertas y se realizaron 8,4% más búsquedas que en el mismo periodo del año anterior. (Ver Para saber más).

Este movimiento del mercado de vivienda ha generado en las agencias inmobiliarias un aire de optimismo. Según Santa María y Asociados, agencia de propiedad raíz que opera en el Oriente, la dinámica de la compra y construcción se multiplicó por seis en el último año y representa aproximadamente la cuarta parte del total de proyectos nuevos en Antioquia. En estos datos se incluyen las ventas de apartamentos, casas y lotes urbanizados.

Un atractivo que sale caro

De acuerdo con los datos del censo del Dane de 2018, durante los últimos diez años el número de habitantes del Oriente ha venido incrementándose en un promedio anual del 1,58%, alcanzando un total de 659.569 habitantes en 2020, lo que equivale al 10,4% de la población de Antioquia.

Y es que el atractivo de vivir en el Oriente, y el aumento poblacional que esto ha traído, no ha sido igual de positivo para todos. Juan Gómez vive hace tres años en La Ceja. Como habitante del municipio dice estar percibiendo un aumento desproporcionado en el valor de los arriendos, así como el desplazamiento de algunos de sus vecinos porque no se pudieron adaptar al alto costo de vida que se está imponiendo es esa zona.

“Los arrendadores van sacando a los inquilinos para aumentarle los precios a los inmuebles. Ni siquiera se está cumpliendo con lo estipulado por la ley de arrendamiento urbano, que fija los términos de los contratos”, denunció.

Según Gómez, el año pasado el arrendamiento de una casa en El Retiro estaba en $1,5 millones y ahora está en $2 millones.

Esta situación también la narra Milena, habitante de Rionegro y voz informada del tema. Ella afirma que el costo de vida en ese municipio ha aumentado significativamente por varias razones.

La primera de ellas es el traslado de una línea de mantenimiento de aviones de Avianca, que antes estaba en Bogotá, al aeropuerto José María Córdova.

“En ese traslado se vinieron también los trabajadores que estaban, entonces, un arriendo en una casa estrato 3 que hace dos años costaba $700.000 pasó a costar $1,2 millones (un incremento del 71,4%). La gente decidió sacar a los inquilinos que tenían para arrendarle a esos trabajadores”, apuntó Milena.

En segunda medida también pesa la llegada de adultos mayores, en su mayoría pensionados, al municipio. Arriban con el interés de estar en un espacio campestre cerca de la ciudad y que les brinde ciertas garantías de comfort. Así mismo, la incursión de personalidades y famosos que compraron mansiones en Rionegro y de teletrabajadores que querían vivir en un pueblo sin alejarse de Medellín. Todos ellos han llegado a consumir en ese municipio, lo que ha encarecido toda la oferta comercial y de entretenimiento, relató Milena.

Un tercer factor determinante en el incremento del costo de vida de los rionegreros fue el proceso de valorización en el que entró. Luego de 13 años sin actualizar el catastro el alcalde decidió hacerlo, lo que hizo estratificó diferente a muchas viviendas. “Casas que estaban en estrato 2 pasaron a ser estrato 3, y otras que estaban en estrato 3 pasaron a estrato 4”, relató Milena, lo que implicó un mayor costo del impuesto predial.

Y hace 36 años, detalló la mujer, no se construían nuevas vías ni se ampliaban, por lo que fue necesario el cobro por valorización para mejorar la infraestructura del municipio. Dos impuestos que encarecieron la vida en Rionegro.

Según Estrada, de La Lonja, la valorización del suelo en el Oriente ha estado por encima del 10% anual en los últimos 20 años. Los estudios del gremio encontraron que, durante 2020, la valorización del suelo rural fue del 9,6%. Los mayores crecimientos se presentaron en Rionegro y El Retiro. (Ver gráfico).

De acuerdo con Carolina Echavarría, gerente de la agencia Santa María y Asociados, una de las zonas que más ha presentado valorización es La Recta de Llanogrande, en donde el metro cuadrado de un apartamento nuevo, que hace cinco años oscilaba en los $5 millones, ahora está alrededor de $9 millones.

En El Retiro, por ejemplo, Echavarría afirmó que el metro cuadrado está ahora alrededor de $7 millones, cuando hace cuatro años estaba en $4 millones.

Ingresos en los municipios

La alta demanda inmobiliaria y el auge en las construcciones de nuevos proyectos de vivienda también han hecho que los municipios perciban más ingresos.

Rodrigo Hernández Alzate, alcalde de Rionegro, expresó que el año pasado al municipio ingresaron alrededor de $10.000 millones por licencias urbanísticas.

“Los ingresos año a año por predial han venido aumentando ante el incremento de unidades inmobiliarias. El auge inmobiliario también se ve reflejado en la valorización, cuya destinación es para el desarrollo de infraestructura (actualmente se adelantan 12 obras viales)”, apuntó Hernández.

Y añadió que las obligaciones urbanísticas y plusvalía tienen destinación específica para el desarrollo urbano como vías, andenes, redes de acueductos y alcantarillado, gimnasios al aire libre y parques.

Este año la Alcaldía de Rionegro ha aprobado 232 licencias de construcción para 1.335 unidades inmobiliarias aprobadas (la mayor parte para el uso residencial).

Por su parte, Carmona afirmó que en La Ceja el impuesto predial tuvo un incremento de 15% en los últimos cinco años y al cierre de 2021 el municipio tiene proyectado un recaudo de $19.218 millones. Estos ingresos han sido destinados a la generación de espacio público, como parques, andenes, ciclo rutas, equipamientos y vías.

Si bien el apetito que se ha despertado por las viviendas en el Oriente cercano es un buen indicador para arrendadores y constructores, ha significado también una amenaza para quienes viven en esas zonas y no son capaces de seguir el ritmo del crecimiento acelerado del lugar donde han construido sus vida.

Demanda inmobiliaria en el Oriente

15%
ha aumentado el impuesto predial en La Ceja en los últimos cinco años.

Contexto de la Noticia

PARA SABER MÁS Aumentaron las búsquedas de vivienda

De acuerdo con Fincaraíz, las búsquedas de vivienda en venta en El Retiro, La Ceja y Rionegro presentaron un crecimiento del 8% en el primer semestre de 2021, en comparación con el mismo periodo de 2020 y llegaron a 403.529. En el caso de casas fueron 253.826 y de apartamentos, 149.703. Lo que evidencia que el Oriente cercano es aún una región en el que se prefieren comprar casas, sea para inversión o para vivir en ellas. Por su parte, las búsquedas de vivienda para arriendo se incrementaron 8,6%, y alcanzaron 454.327. En este caso las búsquedas de casas se redujeron 13,5% (183.691) y las de apartamentos se incrementaron en 31% (270.656). Lo que se podría explicar en que los apartamentos tienen mejores acabados y más nuevos que el promedio de las casas, y que por tener un menor tamaño terminan teniendo un canon más barato.

Paréntesis Disposición a comprar vivienda mejora

Según un informe de Davivienda, la disposición de los consumidores para comprar vivienda presentó una fuerte mejoría.

El informe reportó que en julio pasado el balance entre quienes piensan que es un buen momento para comprar vivienda y quienes consideran lo contrario alcanzó -2,9 puntos, el máximo valor desde marzo de 2020. Antes de la pandemia el indicador estaba en terreno positivo.

“El efecto económico del paro durante el mes de mayo condujo a un deterioro en buena parte de los sectores de la economía en ese mes; sin embargo, recientemente la percepción de los consumidores ha mejorado, lo que se refleja en la disposición a comprar vivienda”, dijo el reporte.

Alejandra Zapata Quinchía

Periodista de la Universidad de Antioquia. Me gustan los temas sobre justicia ambiental, territorio y comunidades. Mi pasión: conocer historias y contarlas.


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Juan Felipe Zuleta Valencia

Soy periodista porque es la forma que encontré para enseñarle a mi hija que todos los días hay historias que valen la pena escuchar y contar.

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¿qué sigue? Así van los cronogramas

Las próximas semanas serán decisivas de cara a la elección de los nuevos contralores que ejercerán sus funciones entre 2022 y 2025. En el caso de Envigado, el próximo paso en el cronograma será la respuesta a los observaciones de la ciudadanía, que está prevista para el 13 de diciembre. En Itagüí, este mismo paso está programado para el 11 de diciembre, así como un examen de integridad por parte de Función Pública. En Medellín, aunque este mismo paso estaba previsto para el 7 de enero, la tutela que tiene suspendido el proceso podría alterar las fechas.

Jacobo Betancur Peláez

Comunicador social y periodista de la Universidad Pontificia Bolivariana, especializado en la investigación de temáticas locales. También cubro temas relacionados con salud, historia y ciencia.

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Egresado de la U.P.B. Periodista del Área de Investigaciones, especializado en temas de seguridad, crimen organizado y delincuencia local y transnacional.

Notas de la sección