No sabemos vivir en urbanizaciones: los 5 problemas de convivencia más comunes

  • Construcción y urbanización de vivienda en el municipio de Sabaneta en el sur del Valle de Aburra. Foto: Esteban Vanegas Londoño
    Construcción y urbanización de vivienda en el municipio de Sabaneta en el sur del Valle de Aburra. Foto: Esteban Vanegas Londoño
Víctor Álvarez Correa y Juan Diego Quiceno | Publicado el 19 de marzo de 2019
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lotes residenciales con edificios de 4 pisos en adelante tiene Medellín.

en definitiva

Las propiedades horizontales se han convertido en la opción más popular para habitar la ciudad. Encontrar canales de diálogo para mejorar la convivencia interna, una prioridad para todos.

La vida se perfila cada vez más en “altura”. Las construcciones de edificios residenciales representan hoy más del 98 % de la oferta de viviendas nuevas en la ciudad, según Federico Estrada, gerente de la Lonja, gremio inmobiliario de Medellín y Antioquia.

Ya sea en edificios individuales o en “urbanizaciones” de apartamentos con perímetro cerrado y áreas comunes, el panorama de casas de un piso parece ser algo del pasado en zonas de la ciudad.

Esta nueva realidad plantea el nacimiento de comunidades muy distintas a las de los barrios de antaño. Así lo señala el arquitecto y urbanista Juan Miguel Gómez. Para el experto, los retos de relacionamiento en las unidades de propiedad horizontal pasan por superar el individualismo y encontrar canales para construir tejido social.

Solo así, dice Gómez, este tipo de comunidades podrá superar los problemas de convivencia que sufren.

Comunidades felices

De los diagnósticos del problema Alfonso Álvarez López conoce de fondo. Ha pasado casi los últimos 10 años de su vida investigando las dificultades de relacionamiento y convivencia que se viven en las unidades residenciales de propiedad horizontal. Para él, representante de una organización que agrupa a más de 600 de ellas, este es un debate de primer orden.

“Si en Medellín existiera un solo edificio y solo ahí se presentaran dificultades, no nos afectaría mucho. Pero si son centenares, miles de este tipo de construcciones, y cada una de ellas tiene este virus, entonces ya el problema no es de cada urbanización, es un problema de ciudad”, dice Álvarez.

Se refiere a lo que él ha analizado como una paradoja: que en la propiedad horizontal lo que debería unir a las personas, es lo que en realidad las separa más: las zonas comunes y las decisiones que se deben tomar en conjunto. “Un problema grave es que la gente no entiende como una inversión los gastos y presupuestos comunes”.

Además, agrega, existe lo que ha denominado una “mala costumbre” de las personas de acudir ante cualquier problemática con los vecinos, a un abogado.

“Si hay un desencuentro con el vecino, se llama a la administración; la administración se comunica con el presunto infractor; si este no acata la orden, llama a la Policía; las autoridades emiten el comparendo y si todo sale ‘bien’, el sujeto la paga. Si no, se van a juzgados. Y en todo ese circuito, los dos vecinos nunca se hablaron”, cuenta López.

Para cambiar esa realidad, él y su equipo diseñaron un programa que llamaron “comunidades felices”. Lo que buscan es propiciar espacios de encuentro para que las personas se conozcan, interactúen y accedan al diálogo como la base de cualquier relacionamiento.

“Lo que queremos es cambiar el chip de lo que la gente compra cuando accede a una vivienda en un edificio o en una urbanización de edificios. Hoy casi que las personas llegan con el mantra de que no los ‘moleste nadie para nada’. Eso lo queremos derribar creando una nueva concepción, donde conocernos se vuelve nuestra mayor fortaleza”, señala López.

Cuando dice eso viene a su memoria una anécdota que representa su preocupación.

“Un día, en un edificio, se murió una persona de forma sorpresiva. Al poco tiempo se hizo una reunión por otro motivo, y los familiares del fallecido se dieron cuenta de que solo unos pisos abajo de su apartamento vivían unas personas que hacían parte del sector salud y que pudieron haber hecho algo para salvarle la vida a su familiar ”, finaliza su relato.

EL COLOMBIANO consultó con diversos administradores de propiedades horizontales de distintos sectores, y encontró las cinco dificultades de convivencia más recurrentes de este tipo de comunidades.

Contexto de la Noticia

radiografía Reglamento

Si una falta no está estipulada en el manual o reglamento de convivencia, no es procedente atribuírsele a un copropietario.

El régimen de propiedad horizontal, en su artículo 58, donde se refiere a la solución de conflictos que se presenten entre propietarios o tenedores del conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección, podrá acudir al comité de Convivencia, el cual es elegido en asamblea y presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir controversias y fortalecer relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta.

Mascotas, un asunto de civismo

El más reciente informe de Fenalco sobre los animales domésticos en Colombia, que data de 2017, registra que el 43% de los hogares colombianos dice tener mascota. Aunque la mayoría de propietarios han adquirido conductas responsables con sus animales, esta sigue siendo una de las dificultades más comunes en las propiedades horizontales.

Así lo afirma Obed Cardona, administrador de distintas unidades residenciales en la ciudad. “Se tienen problemas con el tema, sobre todo en lo que tiene que ver con el manejo de las heces y a veces con el paseo de los animales”, afirma Cardona.

Sobre el particular, hay una legislación relativamente amplia en Colombia. Si bien es cierto que la sentencia T-155 de 2012 de la Corte Constitucional determina que las propiedades horizontales no pueden prohibir la tenencia de mascotas, si deja abierta la posibilidad de que las administraciones regulen la convivencia de los animales con los humanos.

Amparadas en esa facultad legal, es usual que las urbanizaciones tengan incluido en su manual de convivencia medidas y sanciones para aquellos que incumplen las mínimas normas. Aunque Cardona señala que es preferible siempre el diálogo antes de cualquier sanción, las mismas están contempladas en el conducto regular.

El Código de Policía también incluye un aparte para el tema. En el artículo 124, numerales 3 y 4, se define como “comportamientos que ponen en riesgo la convivencia por tenencia de animales”, omitir la recogida de los excrementos y el paseo de razas potencialmente peligrosas en zonas comunes sin bozal o traílla. Según el Código, incurrir en estas faltas tiene multas entre 4 y 8 salarios mínimos diarios legales vigentes.

Que su bulla no afecte a otros

El ruido sigue siendo, según casi la totalidad de administradores consultados, uno de los grandes retos de convivencia en las unidades residenciales de la ciudad. “De nuevo, es una cuestión de entender que no se vive solo. Y ojo, que la gente cree que el ruido excesivo solo puede ser molesto en la noche, y no, en el día también”, señala Cristina Vergara, habitante de una urbanización en Bello.

Según Vergara, se ha visto obligada a llamar a la portería de su unidad residencial en muchas ocasiones por las molestias generadas por fiestas de sus vecinos. “La mayoría de las veces las personas le reducían al volumen por unos minutos, pero después le subían de nuevo. Desde un tiempo para acá he sentido que las normas se han endurecido. Últimamente llega la Policía y a ellos es más difícil ignorarlos”, dice Vergara. Su percepción puede tener explicación en el artículo 33 del Código de Policía.

En esta norma se define como un comportamiento que afecta la tranquilidad de las personas el ruido excesivo de actividades, ya sean fiestas, reuniones o eventos similares. Además de concebir una multa de poco más de $ 400.000 para la persona que incumpla este numeral, el Código faculta a los policías para “desactivar temporalmente la fuente del ruido, en caso de que el residente se niegue a desactivarlo”. Esto último sigue siendo objeto de fuertes debates en la Corte Constitucional, donde se evalúa una demanda ciudadana que busca declarar inconstitucional esta facultad, sin embargo, aún no se ha emitido ningún fallo.

Según la Resolución 627 de 2006, el ruido permitido en las zonas residenciales, universitarias o en los parques es de máximo 65 decibeles en el día y 55 en la noche.

EL remedio para el mal parqueo

Los carros parqueados en zonas comunes, o los estacionamientos de visitantes usados por residentes, son dos de los problemas recurrentes en los conjuntos residenciales.

Con multas establecidas en los manuales de convivencia en la mayoría de urbanizaciones se ha tratado de corregir los malos comportamientos.

En un conjunto del sector Sandiego la sanción por parqueo en zona de visitantes es de 5.500 pesos diarios y, en otro complejo, en la Loma de los Bernal, la sanción llega a 10.000 pesos.

María Victoria Carvajal, administradora de copropiedades en Medellín, explica que este es un problema común en todas las urbanizaciones y que la estrategia que la mayoría emplean para solucionarlo es con multas.

“La gente cree que la sanción resuelve el problema, pero lo que hacen con las multas es autorizar a que las personas sigan cometiendo la falta”, indicó.

Para Carvajal, la solución está en hacer pedagogía con los residentes: “el mejor medio es el de la socialización, explicarles a propietarios y arrendatarios que el mal uso de las zonas comunes genera inseguridad y los afectados son todos”.

Un caso particular, y que sentó precedente, le sucedió a Cristina Barrera, en un conjunto de la Loma de los Bernal, cuando recibió un cobro acumulado por 500.000 pesos por una semana de parquear en zona de visitantes. Comenta que argumentó un proceso indebido ya que no la informaron de la falta antes de hacerla efectiva. Por su parte, la Secretaría de Movilidad reportó que ese tipo de sanciones son potestad de las administraciones por medio de los manuales de convivencia.

la cultura del aseo sí paga

Las basuras que dejan algunos vecinos en zonas comunes son un karma para Cecilia Espinosa, en su urbanización del barrio La Mota.

A pesar de los carteles informativos que pone la administración de la urbanización para invitar a los residentes a no dejar residuos en cualquier lugar, el problema persiste.

Según Aníbal Sepúlveda, experto ambiental y director de la Asociación Colombiana de Ingeniería Sanitaria, Acodal, este es un problema fácil de resolver, se hace con orden, educación, información e inversiones en centros de reciclaje y compostaje.

“No hay orden y conocimiento. Las normas están, los estímulos educativos, económicos y tarifarios, también. Los reglamentos existen, falta es una mayor difusión y canales efectivos para enseñarles a administradores y copropietarios cómo es que podemos manejar inteligentemente los residuos, no como un problema, sino como una oportunidad”, explicó.

Sepúlveda afirmó que a través de la tarifa multiusuario, una figura que existe desde 2003, y que consiste en que las urbanizaciones, y en general los regímenes de copropiedad, parcelaciones, centros comerciales y plazas de mercado, tengan la posibilidad de, con base en programas internos de separación en la fuente y aprovechamiento de residuos reciclables y orgánicos, bajar el costo de la tarifa de aseo hasta en un 40 y 45 por ciento.

“Las áreas internas comunes se configuran como áreas públicas. Las administraciones podrían hacer uso del Código de Policía como una herramienta de sanción, por mal manejo de residuos, por ejemplo. Ese, el Código, es el instrumento más específico. Lo otro es la formación cultural comunitaria”, concluyó.

Sanciones por fumar proceden

Aún si alguien está en su casa o apartamento, el humo que emite, al fumar un cigarrillo o algún tipo de alucinógeno, es causal de sanción, siempre y cuando trascienda al exterior y supere los niveles tolerables de los vecinos.

Así está establecido en el artículo 74 del régimen de propiedad horizontal, en el que se establece que “tales niveles de incidencia o inmisión serán determinados por las autoridades sanitarias, urbanísticas y de Policía; con todo podrán ser regulados en forma aún más restrictiva en los reglamentos de las unidades inmobiliarias cerradas o por la asamblea de copropietarios”.

Para Andrés Felipe Aguilar Aguirre, docente de la facultad de Derecho de la Universidad de Medellín, hay interpretaciones subjetivas de las normas.

Apuntó que la Ley Antitabaco, que es la 1335 de 2009, en el artículo 19, habla de la prohibición del tabaco y sus derivados en lugares especiales, y se refiere a los de trabajo y espacios públicos, como bares, restaurantes, centros comerciales.

“En la norma se habla de prohibición en zonas comunales, por ejemplo, corredores, eventos. No se refiere, puntualmente, a lo que se fume dentro de la casa”, indicó.

Según Aguilar Aguirre, de acuerdo con la norma, estas prohibiciones podrán ser llevadas, aún de forma más restrictiva, en los reglamentos por la asamblea de copropietarios.

“Si no lo tengo en el reglamento será complicado, porque tendría que establecer por autoridad competente (sanitaria, urbanística y Policía) si el nivel (de olor) es tolerable”. El lío es que yo puedo tolerar el humo de un vecino que me llega por el balcón o ventana, pero otra persona no”, dijo.

Víctor Andrés Álvarez Correa

La primera entrevista que hice, a los 8 años de edad y con la ayuda de mi padre, fue al futbolista Andrés Escobar. Desde ese día no he dejado de hacer preguntas, ni de amar el periodismo. Soy egresado de la Universidad de Medellín.

Juan Diego Quiceno Mesa

Periodista por elección, hincha del DIM por designio divino. Tan pesimista como soñador, tan confiado como realista. Hijo querido, nieto adorado y amigo intenso.

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