El sueño de un inversionista en finca raíz es poderle sacar a su propiedad un cánon de arrendamiento mensual del 1 por ciento del valor comercial. De esa realidad, curiosamente, están más cerca quienes tienen propiedades en estratos medios y bajos. Los inquilinatos o alquileres de piezas son otro cuento, porque de lejos superan esa rentabilidad.
El tema viene a cuento porque por estos días el Gobierno, los constructores y los inmobiliarios afirman, en afinado coro, que este es uno de los mejores momentos para comprar vivienda. Y no solo para vivir en ella. También para arrendarla y obtener un ingreso extra.
Pero, ¿se puede demostrar con números?
Sí, afirma sin rodeos Federico Estrada García, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. Para el efecto el gremio tomó como base una vivienda de 50 millones de pesos, que la persona adquiere a crédito. Paga 15 millones de cuota inicial y los restantes 35 millones los financia a 15 años, a una tasa de UVR más 11 puntos. También se supone que el comprador se aprovecha del subsidio de 5 puntos en la tasa de interés que le da el Gobierno Nacional.
El gremio pone en juego todas las variables. Esto es, desde la cuota del crédito, que arranca en 288.195 pesos mensuales, hasta los 350.000 pesos que se reciben por el arriendo.
Se incluye un mantenimiento de la casa o apartamento de 1,2 millones de pesos cada tres años; los seguros de 87.000 pesos, que se incrementan anualmente en 5 por ciento; el impuesto predial de 367.500 pesos en el primer año y los restantes con aumento del 5 por ciento. Así mismo, se asume que al final de los 15 años la vivienda se vende en 103 millones 943.409 pesos, luego de registrar una valorización anual del 5 por ciento, que se califica como conservadora.
El computador hace los cálculos de rigor y, en resumen, dice el gremio, "al evaluar la tasa interna de retorno de la inversión en vivienda se obtiene una cifra bastante buena del 11,385 por ciento, o lo que es lo mismo, la rentabilidad del proyecto".
Todo lo anterior se puede visualizar de otra manera: tomar la inversión y traer a valor presente los ingresos y egresos de los próximos 15 años, usando una tasa de inflación del 5 por ciento para ese período.
Los resultados quizás le suenen menos técnicos y más cristianos. De su bolsillo, la persona saca en esos 15 años el equivalente, hoy, a 84 millones 868.963 pesos.
Allí se incluyen los 15 millones de pesos de la cuota inicial; más de 57 millones del pago mensual del crédito; cerca de 4 millones de mantenimiento; 2,4 millones como costo del tiempo que permanece la propiedad sin arrendar; 5,2 millones de Predial; y más de 1,2 millones de seguros.
No obstante, el inversionista cuenta con 111 millones de pesos de ingresos, de los cuales 60 millones le entran por arrendamiento y 50 millones por la venta de la propiedad.
Ese ejercicio de sumas y restas termina en que el comprador de vivienda obtiene una ganancia de 25 millones 131.037 pesos.
En palabras de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, esa ganancia "es bastante buena, si se tiene en cuenta que el comprador invirtió inicialmente solo 15 millones de pesos".
Pero podría ser mayor la utilidad, porque para el análisis se tomó una valorización del 5 por ciento y en el 2008 realmente fue del 7,33 por ciento en apartamentos y del 8,93 por ciento en las casas.
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