Escasez de inmuebles dispara valor de los arriendos

En algunos casos usuarios señalan aumentos hasta del 65% en el costo del canon. ¿Hay un brote especulativo?

De acuerdo a la Lonja de Medellín y Antioquia, entre enero y octubre de 2022 la oferta de arriendos en el Valle de Aburrá cayó un 58%. FOTO Archivo

Escasez de inmuebles dispara valor de los arriendos

La especulación parece empezar a tomarse el mercado de arriendos de vivienda en el Valle de Aburrá, y hoy los precios para tomar en alquiler una casa o apartamento podrían estar hasta un 65% por encima del valor de la tarifa original.

Pero lo que hace aún más compleja la situación para las personas o familias que en los actuales momentos están en la búsqueda de un inmueble en el Área Metropolitana, es que casi no hay oferta de casas o apartamentos para arrendar.

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Ese es el caso de Sergio Andrés Correa, empleado oficial, quien vive en un conjunto residencial entre Itagüí y La Estrella, en el sur del área metropolitana, por cuyo apartamento paga $1.300.000 de arriendo, y a quien en enero pasado le llegó una carta de la inmobiliaria solicitando la restitución del inmueble una vez finalice el contrato el próximo 30 de mayo.

“Cuando me llegó la carta pedí el favor a la inmobiliaria que me ayudaran a contactar con los dueños del apartamento para poder llegar a un arreglo directo con un nuevo precio así este sea por encima de lo que pago actualmente, con el fin de evitarme los gastos extras y la incomodidad que trae un trasteo, pero hasta la fecha no me han pasado el número del celular, y lo único que me han informado es que el inmueble cambió de propietario quien se está asesorando legalmente para fijar un nuevo precio el cual será muy por encima de lo que yo podría negociar”, explicó Sergio Andrés.

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Sin embargo, la gran preocupación para este funcionario no es la entrega del apartamento el próximo 30 de mayo, sino que ha sido “muy difícil” encontrar apartamento ya que la oferta está “muy escasa”, a lo que se suma que los inmuebles que ha visto sus precios están por las nubes.

“En el mismo conjunto que vivo, los apartamentos para arrendar no bajan de $2.000.000, es decir un 65% más de lo que yo pago, además he buscado en otras zonas de las mismas características y precio similar, y no he encontrado ya que los precios están muy altos, o en el mejor de los casos están mínimo $400.000 por encima del que pago actualmente, a no ser que sean a más de 5 kilómetros hacia la periferia”, señaló Sergio Andrés.

Razones del alza desmedida

Al indagar con la Lonja de Medellín y Antioquia sobre el incremento desmedido que se está presentando en los precios de los arriendos en el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, informaron que la causa de esta situación tiene varias razones.

“Se están desarrollando menos proyectos habitacionales en Medellín con respecto a otros municipios del Área Metropolitana; y lo que se ejecuta se está haciendo de forma lenta lo que deriva en entregas demoradas, por estas razón de lo que se vende entra solo el 18% al mercado de arrendamientos, esto en el último año y lo que ha resultado en mucho menos unidades”, explicó Federico Estrada García, Gerente de La Lonja, al subrayar que la oferta inmobiliaria ha cambiado (crecimiento en ventas y decrecimiento en arrendamientos).

El líder gremial indicó además que por el crecimiento de los núcleos familiares en Colombia, derivado del aumento poblacional y por la disminución de personas por hogar (de uno a tres miembros), lo que conlleva a que se debería mantener el alto dinamismo de la actividad edificadora residencial para evitar el déficit.

Así mismo, Estrada señaló que muchas unidades habitacionales que antes estaban en el mercado de arrendamiento tradicional se están cambiando al mercado de alquiler para vivienda de renta corta (turística/Airbnb), fenómeno que le ha venido quitando oferta al primero.

Igualmente, señaló que, en particular para esta última causa, el número de extranjeros que ha llegado a la ciudad a vivir ha crecido de manera exponencial, y la tendencia es que esta situación siga aumentando de forma sostenida.

“Todas estas causas derivan en el resultado de que la oferta está muy por debajo de la demanda, y en cualquier mercado cuando la segunda variable supera ampliamente a la primera variable, los precios suben de forma desproporcionada. Así, al haber muchas unidades menos para arrendar, los arriendos suben a niveles muy altos. Además, la oferta de arrendamientos en el Valle de Aburrá entre enero y octubre de 2022 cayó en un 58% ”, dijo Estrada.

Escasa oferta

Otro caso que se trae a colación, y que también muestra la escasa oferta y los altos precios para arrendar vivienda en el Valle de Aburrá es el de Miguel García, quien tomó un apartamento en arriendo en Envigado en julio del año pasado, pero a principios de marzo le llegó una carta de la inmobiliaria pidiendo la restitución del inmueble una vez se termine el contrato el próximo 30 de junio.

“Esta situación yo la veía venir porque la dueña del apartamento me informó en octubre del año pasado que había tomado la decisión de venderlo. Pero lo que realmente me preocupa es que al comunicarme con la inmobiliaria, una vez me llegó la comunicación semanas atrás, de entrada ellos me advirtieron que la oferta de apartamentos está muy escasa, y que era un muy mal momento en el que me piden la restitución del inmueble”, dijo Miguel.

Casi de inmediato comenzó a sondear el mercado, ya que no puede hacer nada antes del 30 de junio, y el trago ha sido amargo ya que “prácticamente” no hay apartamentos para arrendar, y los pocos que están disponibles de acuerdo a similares características del que reside actualmente, están entre $2.200.000 a $2.500.000, incluso llegan a $3.000.000, y no solo por Envigado, también en otros sectores como Laureles, Floresta, Belén, Itagüí o la Loma de Los Bernal.

Así mismo, Miguel señaló que la situación ya tiene visos de “especulación” porque un apartamento en el mismo conjunto por el que los anteriores inquilinos no pagaban más $1.600.000 de arriendo, lo entregaron en enero, y hoy el canon es de $2.600.000.

“Si llegado el momento de entrega del apartamento, no he encontrado, deberán darme más tiempo, ya que cuando tomé el inmueble, lo hice pensando a largo lazo y no para vivir allí apenas un año, y con presupuesto ya organizado, los dueños me están haciendo un gran daño”, dijo Miguel.

Algo similar ocurre con locales comerciales. En la comuna 13, hace poco, el dueño de una farmacia cerró el negocio, pues el propietario del espacio comercial aspira aplicar un ajuste alto al arriendo.

Para Karina Reyes, presidenta de la Federación de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), “el aumento del canon incide sobre las familias que viven en arriendo, y también sobre los propietarios de las viviendas que en un 85% pertenecen a los estratos 1, 2 y 3 y, a falta de pensión u otros ingresos adicionales, devengan su sustento de dichos alquileres”. La líder gremial recalcó que “el aumento definido es legal siempre y cuando no supere el 1% del valor comercial del inmueble.

Por su parte Rafael Felipe Gómez, abogado en derecho comercial, recuerda que este ajuste solo se puede hacer cada doce meses de ejecución contractual, o sea que el incremento únicamente podrá ser aplicado cuando se haya cumplido un año desde la firma del contrato, y así en cada renovación o prórroga.