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“Alcaldía frena la construcción”: Camacol

  • Según Camacol, se han dejado de generar unos 20 mil empleos locales por cuenta de proyectos con atraso en inicio de obra. Alcaldía dice que tiene mejor voluntad de agilizar trámites. FOTO cortesía
    Según Camacol, se han dejado de generar unos 20 mil empleos locales por cuenta de proyectos con atraso en inicio de obra. Alcaldía dice que tiene mejor voluntad de agilizar trámites. FOTO cortesía
Por Juan Fernando Rojas Trujillo | Publicado el 22 de julio de 2015
Infografía
Camacol denuncia trabas en trámites de construcción de Alcaldía de Medellín
42

horas semanales de menor circulación en corredor del río encarece transporte de materiales.

17%

es el incremento promedio en estaciones eléctricas de los edificios por cambio normativo.

en definitiva

Más allá de los argumentos del gremio constructor y lo que le responde la Alcaldía, lo cierto es que el sector presenta un menor ritmo de crecimiento y, por ende, de generación de empleo.

Se agotó la paciencia de los constructores de proyectos de vivienda y de otros usos en Medellín. Por eso se están yendo a invertir en otras ciudades porque la Alcaldía se convirtió en un dolor de cabeza con sus trámites administrativos para el desarrollo de las obras.

Esto impacta la generación de empleo, de hecho, entre marzo y mayo pasados, el sector perdió 11 mil empleos frente a igual periodo de 2014 y ocupó a 122 mil personas, según el Dane.

De paso, se limita la oferta de vivienda nueva en la capital antioqueña, que también sube de precio por costos asociados a las legalizaciones de los proyectos.

Por eso hoy se enviará al alcalde Aníbal Gaviria Correa una carta conjunta de la seccional de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol Antioquia), La Lonja de Medellín, gremio inmobiliario, y la Sociedad Antioqueña de Ingenieros (SAI) donde lo ponen al tanto de los que consideran “cuellos de botella” al desarrollo de un sector clave para la ciudad.

“El Municipio de Medellín es el campeón para inventarse trámites, obstáculos y trabas para los proyectos de construcción y eso afecta los inicios de obra, hace incurrir en costos administrativos y financieros, incumplimiento a los clientes, en general, el encarecimiento del producto final de edificación”, advirtió Eduardo Loaiza Posada, en diálogo con EL COLOMBIANO.

Sin embargo, el director de Planeación Municipal, Jorge Pérez Jaramillo, dijo a este diario que “la Alcaldía tiene el mayor interés y voluntad de agilizar trámites de todos los sectores, incluido la construcción” y aclaró que se han buscado “mecanismos para defender el interés público y la calidad de las intervenciones urbanísticas, que hacen tanto sector público como privado”.

En todo caso, Camacol asegura que la construcción local se ha resentido y en la actualidad hay proyectos retrasados y represados por trámites municipales que se pudieran iniciar y que pueden generar más de 20 mil empleos directos adicionales.

Al final, Alcaldía y Camacol, entre críticas y justificaciones, tienen posiciones encontradas frente tres trámites: la liquidación de las obligaciones urbanísticas a precios exorbitantes por parte de Catastro Municipal; que el “visto bueno de vías y rasantes” sea requisito para tramitar la licencia de construcción; y la interpretación de Empresas Públicas de Medellín (EPM) sobre la norma para conectar a un proyecto a las redes de acueducto y alcantarillado.

Sobre este último punto, hoy habrá una reunión en la mañana en que EPM socializará la solución propuesta con un decreto interno, pero igual Camacol advierte que trajo serios perjuicios en el último año y medio. Vamos por partes:

Obligaciones urbanísticas cuestionables

Camacol tiene noticia de unos 30 proyectos en Medellín que están frenados por falta de claridad en lo que deben pagar por obligaciones urbanísticas, es decir, un porcentaje del precio al que se compró metro cuadrado del terreno donde se desarrolló el proyecto.

“Cuando el constructor va a Catastro a cumplir el trámite, le dicen que siga con el proyecto y que se liquida después. Ese ‘después’ incluso podría ser cuando el proyecto ya estaba finalizado y el valor que liquidan es mucho mayor al del inicio al ver las condiciones del terreno. Entonces prácticamente le están liquidando sobre la valorización que generó la inversión del proyecto”, afirma el gerente de Camacol Antioquia.

Por esa vía, un proyecto en la Milla de Oro donde el lote costó 30 mil millones de pesos, le liquidaron obligaciones urbanísticas por 20 mil millones de pesos. O en otro proyecto de vivienda de interés social (VIS), si el metro cuadrado se compró a 38 mil pesos, la obligación asciende a 150 mil pesos por metro, casi cuatro veces más.

Esto ha generado incertidumbre en los presupuestos de los proyectos, para los que no han empezado, y en los terminados se puede consumir la rentabilidad del constructor y los mismos promotores.

Durante las discusiones del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) se abrió una solución en la que estuvieron de acuerdo Planeación y concejales, cuenta Loaiza. El POT dio seis meses para que el Municipio sacara una lista de llamados “isoprecios”, que definían, por áreas de la ciudad, unos montos para liquidar la obligación.

“Cantamos victoria al tener ese listado, pero a los pocos días lo derogan Catastro y la Secretaría General porque, dicen, amerita un estudio más profundo, luego que todo el año pasado supieron del tema y se tomaron los seis meses que dio el POT”, reclama Loaiza.

Al respecto, Pérez Jaramillo aclaró que en próximos meses se adoptará, vía decreto, el mapa de “zonas geoeconómicas” para liquidar las obligaciones urbanísticas, que está en el marco de la normatividad catastral y que reemplaza la resolución que expidió Planeación Municipal y hablaba de “mapa de isoprecios”.

“Estamos previendo que en un plazo lo más breve posible tengamos la solución, que ha sido parte del proceso muy constructivo y corresponsable de trabajo sobre el POT y que tuvimos con gremios del sector”, agregó el funcionario.

Además, señaló que ya se encuentra en fase final un “dispendioso proceso” para el debido recaudo de 25 mil licencias de construcción en el cierre de sus obligaciones urbanísticas y que venían acumuladas de 2007 a 2013.

¿Una ‘arandela’ local a norma nacional?

También a juicio de los constructores, el Municipio retrasa el inicio de obra con un trámite que puede, “sencillamente”, surtirse de manera paralela al desarrollo de los proyectos o a tres meses de que concluyan.

Se trata del visto bueno de “vías y rasantes” que debe dar Planeación Municipal, como requisito para la expedición de licencia de construcción por parte de las curadurías.

“Sin tener la competencia, la Alcaldía se inventó un requisito adicional de papeleo a lo que señaló el Gobierno en el Decreto 1469 de 2010 (de licencias urbanísticas), mientras que antes y como en cualquier otra parte del país, se puede hacer cuando se están finalizando las obras”, cuestiona Loaiza Posada.

Al respecto, el director de Planeación Municipal respondió que no se ha inventado ningún nuevo trámite, solo se modificó el existente.

“La Alcaldía ha detectado innumerable cantidad de obras que una vez iniciadas resultaba imposible la mejor implantación urbanística para la movilidad y funcionalidad de la ciudad. Entendimos que un asunto básico de viabilidad de un proyecto era que, antes de tener formalizado el derecho a construir, se debía surtir el análisis correspondiente al desarrollo de vías y rasantes de cualquier desarrollo inmobiliario”, aclaró.

Sin embargo, Camacol rebate que se dijo que era una medida provisional durante la aprobación del POT para evitar una avalancha de licencias que, al fin de cuentas, no hubo y quedó instaurada como medida permanente.

“Es un asunto complementario que es de la esencia del proyecto y no es acorde a la lógica constructiva. ¿Así cómo pretenden que se generen más empleos cuando un papel frena una obra entera?”, reclama Loaiza.

La Alcaldía responde que ese requisito como previo a la obra evitó que se repitiera la avalancha de trámites ante las curadurías previo a la modificación del POT, 2006, y “nos permitió garantizar que solo se radicará la licencia de proyectos positivos para la ciudad”.

Solución de EPM llega año y medio tarde

Por último, los edificadores están esperanzados en que EPM tome desde hoy mismo los correctivos ante la interpretación del Decreto nacional 3050 de 2013 sobre la conexión a redes de acueducto y alcantarillados.

“En el último año y medio se exigió que las conexiones al sistema existente debían ser extendidas hasta las redes primarias (cercanías a los tanques en acueducto y colectores principales en alcantarillado), esto genera gran impacto en el precio para el comprador final”, explicó Loaiza.

De esa manera, en plata blanca, la tubería podía llegar a medir kilómetros y el costo de la obligación ascender a miles de millones de pesos, lo cual, termina distribuyéndose entre las unidades (sean vivienda, oficinas o locales) resultantes del conjunto, proyecto, edificación o urbanización.

Así hubo casos en que los proyectos se hacían inviables, como un edificio en Santa María de los Ángeles (El Poblado) que le exigieron conectarse al tanque de la Loma del Campestre. O estaba otro ubicado en la Loma de San Julián (Av. El Poblado con calle 30), que debía conectarse con el tanque de la Loma de los Parra (calle 3B con carrera 29).

“Menos mal ya está en camino de solucionarse, luego de hablar con el gerente de EPM. Pero en parte se estaban aprovechando de los proyectos de vivienda para que les hicieran nuevas redes y reposición de otras. Se tuvo retraso de más de 30 proyectos que no pudieron arrancar, a pesar de las buenas ventas”, puntualizó Loaiza, quien hoy espera luces de seguridad jurídica en la reunión que sostendrá con directivos de EPM que presentarán un decreto interno que aclara las condiciones.

Contexto de la Noticia

en 9% subirían en 2015 costos directos de la construcción en medellín

La estimación de Camacol Antioquia tiene mucho que ver con el aumento de la tasa de cambio, que genera un incremento de hasta 30% en el precio de algunos materiales de construcción. Equipos especiales como los ascensores, los equipos de climatización, de protección contra el fuego, calentamiento de agua, electrodomésticos y gasodomésticos, que en su mayoría son importados, han sufrido también este tipo de alzas. Los materiales necesarios para las instalaciones telefónicas, eléctricas, y equipos hidráulicos, se incluyen en estos impactos. Así como las puertas cortafuego, totalmente importadas. El acero, empleado en todo tipo de vivienda se negocia en dólares, al igual que enchapes y grifería de vivienda de niveles medios y altos.

restricciones locales en el transporte de materiales

Por temas como la restricción de 42 horas a la semana para el transporte de carga en el corredor del río Medellín, se han generado sobrecostos logísticos para los proyectos de edificación: anticipación de horarios de cargues, pérdidas de tiempo en embotellamientos, y tiempos muertos por limitaciones en la circulación, han elevado los precios de la logística. Además cumplir con tarifas de carga para transporte entre ciudades, ajustó los precios del flete de materiales traídos de fuera del Valle de Aburrá.

construcción sostenible tiene sus ventajas, pero también costos mayores

Cumplir con el reciente Código Colombiano de Construcción Sostenible implica ahorros en energía y agua durante la operación de la vivienda, pero esto colleva una mayor inversión en instalaciones durante la construcción, lo que eleva el precio final. Por ejemplo, la IFC, filial del Banco Mundial, señala la necesidad de disponer desde inodoros de doble descarga, duchas y griferías de bajo flujo, bomba de recirculación (entrega agua caliente inmediata, reduciendo la necesidad de circular el agua para que se caliente) y hasta sistemas de riego que contemplan la recolección de lluvia y

sensores de humedad.

Si se desarrollaran mecanismos de reutilización de agua, el ahorro ascendería a 28 por ciento en vivienda, pero todo tiene su precio.

el retie, otro reglamento para las instalaciones eléctricas

El Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas (Retie), sufrió unas modificaciones que entraron en vigencia a mediados de este año (requisitos de cables y tuberías). Tales cambios producen un incremento de los costos en el capítulo de las estaciones eléctricas de los edificios de aproximadamente el 17 por ciento, en promedio, según estimaciones de Camacol.

Ya antes, en marzo de 2014, hubo otros cambios generados por actualización de la norma en 2013.

y la norma de sismorresistencia (NSR) también pone a temblar el precio final

En 2010, el Gobierno expidió la norma sismorresistente NSR-10. Las altas exigencias y las dificultades de interpretación de algunos criterios de protección contra el fuego y medios de evacuación, han elevado los costos directos de construcción por lo menos en un 8%. Equipos de protección y extinción del fuego, resistencia de los materiales y, diseños y revisiones sin reglamentar, involucran una mayor inversión.

También habrá que esperar qué otras nuevas condiciones estructurales podrán incorporarse a los proyectos, de prosperar el proyecto de ley “vivienda segura” que hace trámite en el Congreso y que propuso el Ministerio de Vivienda, luego de la tragedia que generó el colapso del edificio Space (2013).

Juan Fernando Rojas Trujillo

Reportero por vocación. Convencido de que el periodismo es para mejorar la vida de la gente. Ahora escribo de temas económicos en El Colombiano.

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Análisis

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Sandra Forero Ramírez
Pta. Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol)

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