El mercado de vivienda nueva en Colombia enfrenta uno de sus momentos más complejos de las últimas décadas. Prueba de ello es que durante el último cuatrienio presidencial se lanzaron 546.727 unidades, una caída de 35% frente al periodo anterior y el registro más bajo de la serie histórica analizada con información de Camacol.
El dato adquiere mayor relevancia cuando se compara con el comportamiento de los periodos presidenciales anteriores. Entre agosto de 2018 y julio de 2022, durante el gobierno de Iván Duque, los constructores lanzaron 844.532 viviendas, con un promedio mensual de 17.594 unidades.
En el gobierno de Gustavo Petro, entre agosto de 2022 y julio de 2026, el promedio bajó a 11.390 viviendas mensuales.
Es decir, en cuatro años el mercado pasó de poner en marcha comercialmente casi 17.600 viviendas al mes a menos de 11.400.
Y mientras esto ocurría, cerca de 2 millones de hogares se conformaron en Colombia durante el mismo periodo, lo que deja una pregunta sobre la oferta que tendrá el país en los próximos años.
Para Andrés Giraldo, consultor inmobiliario y CEO de Growth Lab, el problema no es únicamente cuánto se está vendiendo hoy, sino cuánto se está dejando de estructurar para mañana.
“Los lanzamientos de vivienda nueva durante el último cuatrienio presidencial se contrajeron 35%. La inversión salió espantada. ¿Cómo la atraemos?”, cuestionó.
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La caída ya está en toda la cadena de vivienda
El retroceso de los lanzamientos no está ocurriendo de manera aislada. Ventas, lanzamientos e iniciaciones están cayendo simultáneamente, especialmente en la Vivienda de Interés Social.
A julio de 2026, la VIS registró 37.947 iniciaciones, una caída anual de 22,9%; 45.429 lanzamientos, una reducción de 17% y 63.018 ventas, una disminución de 8,2%.
De acuerdo con Camacol, esta “es una señal de deterioro que recorre prácticamente toda la cadena de valor: desde el momento en que un constructor decide estructurar y sacar un proyecto al mercado, hasta la comercialización y el comienzo de las obras”.
Las iniciaciones son actualmente el eslabón más golpeado. Una caída de 22,9% significa que menos proyectos están pasando efectivamente a la etapa de construcción, con consecuencias sobre empleo, compra de materiales y actividad económica.
Los lanzamientos, por su parte, muestran la cautela de los constructores frente a nuevos proyectos. Son especialmente importantes porque funcionan como una señal anticipada de la oferta que llegará al mercado.
Y las ventas, aunque presentan una caída menor, afectan el flujo de caja con el que los desarrolladores financian las siguientes etapas.
Para Giraldo, precisamente ahí está la importancia de mirar los lanzamientos y no únicamente las ventas. “Las unidades lanzadas finalmente determinarán qué se va a vender”, explicó.
En un mercado donde no aparecen nuevos proyectos, tarde o temprano habrá menos viviendas nuevas disponibles para comercializar.
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La VIS entró en un ciclo de contracción
Los datos acumulados desde 2010 muestran que el sector VIS atravesó primero una etapa de expansión y posteriormente un ajuste sostenido.
Entre 2010 y 2013, la oferta total se movía alrededor de 100.000 unidades anuales. A partir de 2014 comenzó una etapa expansiva que alcanzó una aceleración importante después de la pandemia.
El máximo llegó en 2022, cuando las ventas, lanzamientos e iniciaciones alcanzaron conjuntamente cerca de 300.000 unidades.
Pero desde 2023 comenzó un proceso de ajuste que se ha prolongado hasta 2026.
La particularidad del ciclo actual es que las tres variables se han deteriorado al mismo tiempo.
La VIS acumula además 39 meses consecutivos de caída en las iniciaciones, una señal de que el problema ya no se limita a la comercialización.
En los últimos 12 meses, las iniciaciones VIS disminuyeron 16%, mientras que las de vivienda No VIS cayeron 2%. En conjunto, las iniciaciones de vivienda nueva retrocedieron 11,6%.
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Mi Casa Ya, una de las decisiones que golpeó la demanda
Para los actores del sector, uno de los puntos de quiebre estuvo en los cambios realizados al programa Mi Casa Ya. El programa comenzó a enfrentar modificaciones desde 2023 y posteriormente fue cerrado en diciembre de 2024, en medio de las restricciones fiscales del Gobierno Nacional.
En 2022 se habían asignado más de 67.000 subsidios, mientras que en 2026 no se habían realizado nuevas asignaciones.
La reducción de estos instrumentos afectó especialmente a los hogares de menores ingresos, que dependían del subsidio para completar el cierre financiero necesario para comprar una vivienda.
Y el efecto terminó trasladándose a los constructores: cuando una familia no logra completar su financiación, una venta puede aplazarse o incluso desistirse.
Salarios, materiales y tasas elevaron el riesgo de construir
A esta situación se sumó el aumento de los costos de producción. El salario mínimo tuvo un incremento de 23,7% en 2026, lo que elevó el precio máximo de una vivienda VIS de 150 salarios mínimos a cerca de $262 millones en las grandes ciudades.
Eso representa alrededor de $49 millones más frente al año anterior para ese segmento. Pero el efecto no ocurre únicamente del lado del comprador.
Para los constructores también aumentaron los costos de mano de obra y materiales. Los costos de construcción pasaron de crecer cerca de 3% a hacerlo alrededor de 5,51%, mientras la mano de obra registra aumentos de 13,3%.
Giraldo advierte que este escenario genera un problema adicional cuando el precio de venta está condicionado por los topes de la VIS.
Si los costos continúan aumentando y el constructor no tiene margen suficiente para trasladarlos al comprador, la decisión racional puede ser aplazar el lanzamiento de un proyecto.
“Los productos excedidos en salarios mínimos para la vivienda de interés social tienen que venderse a precio fijo. Por eso aparece la incertidumbre: si los costos siguen subiendo y yo no los puedo trasladar al precio de venta, mejor no lanzo”, explicó.
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La confianza, el factor que está frenando la inversión
Aunque las tasas, los subsidios y los costos explican parte del deterioro, Giraldo identifica un elemento transversal: la pérdida de confianza.
A su juicio, “hay pérdida de confianza por inseguridad jurídica, por medidas que impactaron la inflación y la incrementaron, por inseguridad en la continuidad de las políticas de subsidios y por inestabilidad desde el frente fiscal del Gobierno Nacional”, señaló.
El experto menciona, entre otros elementos, cambios tributarios y dificultades asociadas a la devolución del IVA para la producción de vivienda VIS.
Para los desarrolladores, la incertidumbre tiene un costo: puede llevarlos a proteger sus balances, reducir el riesgo y aplazar decisiones de inversión.
“Necesitamos que retorne la confianza porque miren cómo se ha perdido: se ve en la disminución de los proyectos que estructuran los desarrolladores y en la disminución de las unidades lanzadas”, explicó.
El crédito tampoco da tregua al comprador
La demanda enfrenta además unas condiciones financieras más exigentes. Frente a agosto de 2025, la tasa de política monetaria aumentó 2,75 puntos porcentuales, al pasar de 9,25% a 12%.
Aunque esta tasa no es la que directamente paga cada comprador, sí tiene incidencia sobre las condiciones de financiación de la economía y termina afectando el costo de los créditos.
El resultado es una menor capacidad de endeudamiento para los hogares y cuotas que pueden resultar más altas, especialmente cuando se trata de créditos a 20 o 25 años.
En Medellín, además, la disposición a comprar vivienda registró un fuerte deterioro a comienzos de 2026, con una caída de 43 puntos porcentuales, según los datos de Fedesarrollo citados por el sector.
Bogotá, Antioquia y Valle también registran fuertes caídas
La debilidad del mercado se refleja en las principales regiones.
Bogotá y Cundinamarca registraron 2.368 unidades iniciadas en julio, frente a 3.594 en el mismo mes de 2025, una caída de 34,1%.
Antioquia ocupó el segundo lugar con 1.623 unidades, frente a 2.017 un año atrás, una reducción de 19,5%.
Valle del Cauca pasó de 1.616 a 1.093 unidades, con una disminución de 32,4%.
Atlántico presentó un comportamiento atípico al pasar de 160 a 1.521 iniciaciones, un crecimiento de 850,6%, posiblemente asociado con la iniciación puntual de un proyecto de gran tamaño.
Meta registró 460 unidades y Cauca 20, frente a cero en julio de 2025, por lo que en estos casos no es posible establecer una variación porcentual.
La reconstrucción podría convertirse en un nuevo motor para la vivienda
En este escenario aparece un elemento extraordinario que podría generar un nuevo flujo de actividad: la reconstrucción de las zonas afectadas por el terremoto del 10 de agosto.
El ministro de Vivienda, Jaime Andrés Beltrán, anunció que solicitará al Ministerio de Hacienda una adición de $4 billones para atender el proceso de reconstrucción, al considerar insuficientes los $700.000 millones contemplados hasta ahora en el proyecto de presupuesto de 2027.
“Los $700.000 millones no son absolutamente nada para hablar de un proceso de reconstrucción”, afirmó.
Los recursos estarían destinados a acciones como mejoramientos, vivienda nueva y recuperación de territorios.
En Cali, por ejemplo, el terremoto dejó 13.051 viviendas destruidas y 53.000 averiadas, según las cifras entregadas por el ministro. En Quindío se reportaron 3.026 viviendas destruidas.
Además, el sector financiero acordó una tasa de interés preferencial de 8% para las zonas afectadas, lo que podría contribuir a facilitar el acceso a financiación.
Pero para Giraldo, el efecto económico de la reconstrucción no necesariamente se limitará a los territorios directamente afectados.
La reconstrucción podría dinamizar también a Medellín y otras ciudades
El proceso de reconstrucción puede generar demanda de materiales, transporte, mano de obra, servicios, vivienda y financiación.
Y ese movimiento puede irradiarse hacia ciudades que no fueron directamente afectadas por el terremoto.
Giraldo pone como ejemplo a Medellín, que podría asumir parte de esa dinámica por su infraestructura, capacidad empresarial y cobertura de servicios.
“Estos desastres naturales atraen personas que se desplazan desde las zonas de desastre hacia otras zonas con buenas coberturas de servicios públicos y demás como Medellín”, explicó.
Esto significa que personas provenientes de departamentos afectados podrían trasladarse temporal o permanentemente hacia otras ciudades, aumentando la demanda de vivienda y servicios.
Al mismo tiempo, ciudades como Medellín podrían convertirse en puntos de almacenamiento y distribución de materiales necesarios para la reconstrucción.
La literatura económica sobre desastres naturales muestra que, después de la etapa inicial de choque, una reconstrucción bien gestionada puede generar un nuevo ciclo de inversión y demanda de bienes y servicios.
En Colombia, ese efecto podría representar una oportunidad adicional para la construcción, aunque dependerá de la capacidad del Gobierno para asignar los recursos, estructurar los proyectos y ejecutarlos.
Por ahora, el propio Ministerio de Vivienda reconoce que los recursos disponibles son insuficientes y busca ampliar la bolsa para la reconstrucción.
El gran reto es volver a lanzar vivienda
Los indicadores actuales muestran un mercado que no solo vende menos, sino que está creando menos oferta para el futuro.
Entre enero y julio de 2026 se vendieron 90.973 viviendas nuevas, 11,3% menos que en el mismo periodo de 2025. Los lanzamientos llegaron a 70.873 unidades, con una caída de 15,7%, y las iniciaciones fueron 58.462, 17,9% menos.
En los últimos 12 meses, las ventas alcanzaron 168.478 unidades; los lanzamientos, 135.762, y las iniciaciones, 108.850.
Al corte de julio había 160.295 viviendas disponibles para la venta, de las cuales 59% correspondía a VIS.
El problema, entonces, tiene dos tiempos. En el corto plazo, el sector necesita recuperar las ventas y reducir los desistimientos. En el mediano y largo plazo, necesita que los constructores vuelvan a confiar lo suficiente para lanzar nuevos proyectos.
Porque cada vivienda que hoy no se lanza es una vivienda que no estará disponible para venderse mañana.
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Bloque de preguntas y respuestas:
- ¿Cuántas viviendas nuevas se lanzaron en Colombia entre 2022 y 2026?
- Entre agosto de 2022 y julio de 2026 se lanzaron 546.727 viviendas nuevas.
- ¿Cuál fue el promedio mensual de lanzamientos de vivienda durante el último cuatrienio?
- El promedio fue de 11.390 viviendas mensuales, frente a 17.594 durante el gobierno de Iván Duque.
- A julio de 2026 se registraron 37.947 iniciaciones VIS, con una caída anual de 22,9%. El segmento acumula 39 meses consecutivos de descenso en este indicador.
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