Mientras Medellín enfrenta limitaciones de suelo, altos costos y complejos procesos de gestión urbana, municipios como Sabaneta, Bello y varios territorios del Oriente antioqueño concentran buena parte de la dinámica inmobiliaria que hoy mueve al sector.
Esa expansión de la vivienda hacia municipios vecinos ya no responde únicamente a la disponibilidad de suelo. También está ligada a cambios demográficos, nuevas formas de habitar, mayores exigencias de movilidad y a una creciente discusión sobre cómo equilibrar desarrollo inmobiliario y calidad urbana.
Los municipios que concentran la demanda
De acuerdo con Eduardo Loaiza Posada, gerente de Camacol Antioquia, parte de la demanda actual está impulsada por hogares que privilegian la cercanía a servicios, comercio y transporte público. “Sabaneta, Envigado, sobre todo la zona de Peldar, Bello, el Oriente jalonado por Rionegro y Medellín son hoy los principales focos de desarrollo”, señala.
Un fenómeno que coincide con el concepto de la llamada “Ciudad de 15 minutos”, donde las necesidades cotidianas pueden resolverse a distancias cortas. “La mayor parte de la gente está viviendo en arriendo. Se arrienda más fácil en las zonas donde caminando se encuentra la farmacia, el restaurante, el café o el supermercado”, explica.
A esto se suman nuevas dinámicas como el crecimiento del mercado de renta, la llegada de población extranjera y el auge del trabajo remoto, factores que han incrementado la presión sobre la oferta habitacional.
Al respecto, Loaiza argumenta que el aumento sostenido de los cánones de arrendamiento en el Valle de Aburrá es una consecuencia directa de esa situación: “Estamos iniciando entre 17 mil y 18 mil viviendas al año en Antioquia y se crean cerca de 38 mil nuevos hogares. No estamos construyendo ni la mitad de las viviendas que se necesitan”.
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Aunque buena parte del crecimiento reciente se ha desplazado hacia municipios vecinos, Medellín sigue siendo el principal mercado residencial de la región y podría recuperar protagonismo en los próximos años.
La revisión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), actualmente en marcha, busca facilitar procesos de renovación urbana y habilitar nuevos desarrollos en zonas consolidadas de la ciudad, especialmente alrededor de corredores de transporte masivo. “Medellín hoy está produciendo solo una quinta parte de la vivienda que necesita. Cuando modifiquemos el POT, la ciudad volverá a recuperar participación en la producción de vivienda”, sostiene Loaiza.
La apuesta se concentra en áreas de renovación urbana, barrios tradicionales y sectores con acceso a sistemas de movilidad, donde existe la posibilidad de aumentar la densidad sin seguir expandiendo la ciudad hacia zonas de ladera.
El Oriente gana protagonismo
Uno de los territorios que más ha fortalecido su papel dentro del mercado inmobiliario es el Oriente antioqueño. De acuerdo con cifras de La Lonja, gremio inmobiliario de Medellín y Antioquia, durante 2025 la subregión concentró el 17,4 % de la actividad inmobiliaria departamental y se vendieron 3.668 viviendas nuevas, impulsadas principalmente por municipios como Rionegro, La Ceja y El Retiro.
Para Camacol, la infraestructura será determinante en la consolidación de este corredor. “Si hay conectividad, se habilitan nuevos suelos y nuevas oportunidades de desarrollo”, afirma Loaiza, quien destaca proyectos como las futuras conexiones de transporte entre Medellín, el aeropuerto y Rionegro.
11.000 viviendas nuevas aprox. fueron vendidas en Antioquia durante el primer semestre de 2025, un crecimiento del 30,1 % frente al mismo periodo de 2024, según Camacol Antioquia.
¿Más vivienda o mejores ciudades?
El crecimiento inmobiliario también ha abierto interrogantes sobre la manera en que se está ocupando el territorio. Para el arquitecto y urbanista Jorge Pérez Jaramillo, la discusión no puede limitarse a las cifras de ventas o a la disponibilidad de suelo donde construir. “La vivienda no es solamente un problema de mercado. Hace parte de lo más estructural de la construcción del hábitat y de las condiciones de vida de las personas”, afirma.
Desde su perspectiva, algunos municipios del Valle de Aburrá han experimentado procesos de densificación acelerada sin que la infraestructura urbana, ambiental y de movilidad haya evolucionado al mismo ritmo. “Sabaneta es la expresión madura de todo lo que no debe ocurrir en la producción del hábitat, el urbanismo y la vivienda”, sostiene.
El principal riesgo, a su juicio, es reducir la discusión territorial sin incorporar variables como espacio público, equipamientos, movilidad sostenible, gestión ambiental y servicios públicos. “No se trata solo de encontrar suelo para construir. Se trata de conciliar la construcción de vivienda con la construcción del hábitat”, explica.
El crecimiento residencial que hoy experimentan Bello, Sabaneta, Rionegro y otros municipios del Oriente antioqueño evidencia la capacidad de estos territorios para responder a una demanda habitacional que continúa en aumento. Sin embargo, la expansión de la vivienda también plantea preguntas sobre cómo acompañar ese desarrollo con infraestructura, movilidad, espacio público y servicios que garanticen la calidad de vida de los habitantes.
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