No es un secreto para nadie que las obras públicas cada vez ganan más espacio en la ciudad: edificios imponentes, ampliación de vías, instalación de redes de servicios públicos y la creación de espacios de entretenimiento para los habitantes, entre otras posibilidades, se ven por todas partes.
Si bien esto significa desarrollo para la ciudad, Francisco Ochoa, perito avaluador de propiedad raíz y experto asesor inmobiliario, señala que este tipo de obras implican además, la adquisición de bienes por parte del Estado.
Y es justo ahí, donde los ciudadanos deben estar bien informados.
"El Estado tiene derecho prioritario a adquirir los bienes inmuebles que requiera para la ejecución de obras que sean declaradas de utilidad pública o de interés social. En consecuencia, en estos casos es obligatorio para los propietarios vender los bienes inmuebles voluntaria o forzosamente", explicó Ochoa.
La negociación con el Estado
Si su propiedad es pedida para ser comprada, existen unas reglas que todo ciudadano debe conocer para evitarse posteriores dolores de cabeza y posibles detrimentos patrimoniales. Así que preste atención.
1. El propietario del inmueble no tiene la obligación de aceptar el precio propuesto y contenido en la oferta de compra, si con razones de peso disiente del mismo. "El ciudadano debe ser sacado justamente, es decir, pagándole lo que justamente le corresponde", señaló Ochoa.
Al mismo tiempo, el propietario cuenta con un período de un mes improrrogable para aceptar la propuesta de compra. Si se negocia durante ese tiempo, significa que el ingreso está exento del impuesto de ganancia ocasional.
2. Todo propietario tiene derecho a que le reconozcan los perjuicios que se originen por causa de una venta a favor del Estado.
Para este caso, se habla de daño emergente y lucro cesante. El primero tiene que ver con la disminución del patrimonio y el segundo, se refiere a los ingresos que se dejan de percibir a causa de la venta. "El Estado tiene la obligación de responder por estos daños, sin embargo, en muchas ocasiones no lo hace, pero la gente está en todo el derecho de reclamarlos", agregó Ochoa.
3. El avalúo de la propiedad debe ser el comercial y no el catastral. Incluso, en algunas ocasiones, deberá hacerse con base en los valores que corresponden a los de sustitución o reposición a nuevo del inmueble.
4. Los avalúos comerciales para la adquisición de bienes por parte del Estado, deberán ser elaborados por alguna de las siguientes tres instancias: Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac), los catastros municipales en los municipios en los cuales la administración del catastro no la realice el Igac o por peritos privados inscritos en lonjas o asociaciones profesionales.
5. Si no se llega a un acuerdo entre el Estado y el propietario en los 30 días que la ley fija como plazo para negociar, existe la alternativa de expropiación, que contrario a lo que muchos piensan, no se trata de un desalojo en forma violenta. Se trata de una forma de dirimir una diferencia en los valores a indemnizar, para lo cual se recurre a la instancia judicial. Tenga en cuenta que en Colombia no existe expropiación sin una indemnización previa. Según Ochoa, "la expropiación es una figura consagrada en nuestra legislación que permite al Estado adquirir inmuebles con carácter prioritario, cuando estos se requieran para la ejecución de obras de interés público. La entrega del inmueble puede y debe hacerse de manera concertada, previamente avisada y con el debido respeto a los derechos de los propietarios. Además, antes de la entrega se debe pagar el monto anunciado en la oferta de compra".
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