Colaboración especial de Lucas Gómez Cuartas
Medellín celebra 350 años en un momento decisivo de su historia. La ciudad, que fue ejemplo de transformación urbana en América Latina, enfrenta hoy un desafío estructural que definirá su competitividad en el mundo: garantizar vivienda asequible y de calidad.
El problema es profundo. En Colombia, el déficit habitacional supera los cinco millones de unidades. Una cuarta parte corresponde a déficit cuantitativo, hogares que simplemente no tienen vivienda, y el resto a déficit cualitativo, hogares que habitan en viviendas inadecuadas o sin condiciones dignas. Medellín, que durante décadas fue ejemplo de innovación urbana, no es ajena a esta realidad: el acceso a la vivienda se ha vuelto un lujo para muchas familias.
Las cifras lo demuestran: desde 2010, el precio de la vivienda nueva en Colombia se ha incrementado un 252 %, mientras que el salario mínimo apenas creció un 176 % en el mismo periodo. Ajustados por inflación, los ingresos reales de los trabajadores aumentaron apenas un 107 %. En otras palabras: cada vez se necesita destinar una mayor proporción del ingreso para comprar vivienda, hasta el punto que se ha vuelto casi imposible adjudicar más esfuerzo financiero sin sacrificar otras necesidades básicas. La gente se demora más en tener acceso a la primera vivienda, y cada vez, se compra en promedio a mayor edad, y cada vez, esta vivienda es más pequeña.
Comprar vivienda se ha convertido en una carrera imposible para gran parte de la población. Las nuevas generaciones no han renunciado a la idea de tener casa por falta de disciplina financiera o por una supuesta falta de “juicio”. No compran vivienda porque el esfuerzo es desproporcionado. La ecuación ya no cierra.
Mi propio abuelo es un buen ejemplo del contraste generacional. No era profesional y trabajaba en Fabricato. Tenía siete hijos y, aun así, pudo comprar una casa y pagarla completamente con su trabajo. Esa vivienda fue la base para sacar adelante a su familia y darles educación profesional a todos sus hijos. Esa historia de movilidad social era posible en la Medellín de mediados del siglo XX. Hoy, difícilmente dos profesionales casados, con posgrado, sin hijos, logran tener una vivienda.
Yo me gradué de la universidad en 2003 con un salario muy similar al que reciben los nuevos profesionales. Hoy, veintidós años después, es decir, en dos décadas, los ingresos reales de un joven profesional prácticamente no han cambiado, mientras que el costo de la vivienda se disparó. Los precios suben, las preferencias cambian, las necesidades aumentan, pero los ingresos no crecen en la misma proporción. Ese es el corazón del problema.
Vivienda y calidad de vida
Por esto, la discusión de fondo en Colombia no puede quedarse en cómo repartir lo poco que hay. La discusión debe ser cómo generar más riqueza. Solo creando más riqueza será posible que la vivienda vuelva a ser asequible y que los jóvenes puedan pensar en formar un hogar y una familia.
De hecho, la inasequibilidad de la vivienda está empezando a incidir en la natalidad. Si las parejas no pueden acceder a una vivienda propia ni cubrir los gastos básicos, difícilmente tomarán la decisión de tener hijos. El déficit de vivienda y los precios excesivos no son solo un problema económico: son también un problema demográfico y social.
La vivienda no es únicamente un techo. Es un espacio que debe estar integrado a un entorno que garantice calidad de vida: transporte público eficiente, acceso a educación y salud, equipamientos urbanos, espacios verdes y entornos seguros.
En Medellín, uno de los déficits más evidentes está en el espacio público. La ciudad cuenta con apenas 4,8 metros cuadrados de espacio público efectivo por habitante, cuando la meta del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) vigente es de siete y la OMS recomienda quince.
El espacio público no es un lujo: es un factor que determina la salud, la interacción social y el bienestar de la población. En un contexto en el que la soledad crece, el espacio público se convierte en un antídoto vital. En Antioquia, los hogares unipersonales pasaron de 217 000 en 2014 a 489 000 en 2024, un crecimiento del 125 %, hasta alcanzar el 20 % del total.
De la equidad a la riqueza real
La ciudad discute un nuevo POT. En teoría, es la carta de navegación del desarrollo urbano. En la práctica, muchos POT en Colombia se convierten en documentos excesivamente filosóficos, cargados de retórica sobre equidad, pero que limitan la acción empresarial y frenan la generación de riqueza.
El de Medellín debe entenderse no como un manual de restricciones, sino como una plataforma para atraer inversión y habilitar la producción de ciudad. No es un tema de equidad, es un tema de riqueza. La verdadera equidad se alcanza cuando se multiplica la oferta de vivienda, se dinamiza el mercado y se generan oportunidades de empleo e ingresos.
Un POT que facilite suelo urbanizable, que dé reglas claras y predecibles, y que incentive el desarrollo privado es una herramienta para que Medellín se posicione como una de las ciudades más competitivas de América Latina.
La responsabilidad de resolver el déficit habitacional no puede recaer únicamente en el Estado. El tejido empresarial es quien debe liderar el desarrollo. Los empresarios tienen la experiencia, el capital, la capacidad de innovar y de responder rápidamente a las necesidades del mercado.
El sector de la construcción tiene un efecto multiplicador inigualable. Estudios muestran que, por cada peso invertido en edificaciones, se generan más de tres pesos en encadenamientos productivos: empleo, insumos, transporte, servicios. Invertir en vivienda no solo resuelve un déficit social, también dinamiza toda la economía.
En este sentido, la política pública debe dejar de centrarse exclusivamente en subsidios a la demanda. Los subsidios alivian, pero no crean oferta. Lo que necesitamos es incentivar al empresariado para producir más y mejor: menos trabas, más claridad, más confianza.
Ejemplos de lo que nos frena
La regulación excesiva y fragmentada es uno de los grandes enemigos de la vivienda en Medellín y Colombia. Producir vivienda formal se ha vuelto una tarea plagada de obstáculos:
Leyes que regulan arriendos con rigidez excesiva reducen la rentabilidad y desincentivan la inversión en vivienda para renta. Restricciones de densidad y áreas mínimas encarecen los proyectos, limitan la oferta en zonas centrales y obligan a expandir la ciudad de forma más costosa e insostenible.
Obligaciones urbanísticas desproporcionadas imponen costos altísimos a los constructores, que finalmente se trasladan al comprador.
Trámites como permisos de tala de árboles o licencias ambientales, que podrían resolverse con procesos técnicos simples, se convierten en trámites burocráticos que detienen proyectos durante meses.
Duplicidad en permisos y conceptos entre curadurías, planeación y empresas de servicios públicos, que generan demoras y sobrecostos.
El resultado de todo esto es claro: menos oferta formal y más asentamientos informales. Cuando el sector privado se ve asfixiado por las normas, la vivienda informal crece, con consecuencias graves para el urbanismo y la calidad de vida.
La desregulación no es ausencia de normas: es claridad, agilidad y estabilidad. Un marco regulatorio simple y predecible baja costos, acelera tiempos y fomenta la innovación.
El ejemplo de Argentina es ilustrativo: en 2023 se derogó la Ley de Alquileres, que fijaba condiciones rígidas. En un año, la oferta de vivienda en renta en Buenos Aires aumentó 60 % y los precios dejaron de crecer por encima de la inflación. Más flexibilidad, más oferta, mejores precios.
Nuevos modelos de vivienda
La estructura familiar está cambiando y la vivienda debe adaptarse. El crecimiento de hogares unipersonales, la mayor expectativa de vida y la soledad como fenómeno social obligan a pensar en productos distintos a los tradicionales, como el multifamily, edificios completos destinados al arriendo, operados por un único administrador, que generan eficiencias y reducen costos; coliving, espacios con áreas privadas y zonas comunes para fomentar comunidad, ideales para jóvenes profesionales, nómadas digitales y personas solas; senior living, viviendas pensadas para adultos mayores, que integren servicios de salud, recreación y comunidad, y ciudades de quince minutos, es decir, desarrollos compactos y mixtos que acerquen vivienda, comercio y servicios, lo que reduce tiempos de desplazamiento y aumentando calidad de vida.
La vivienda debe dejar de minimizar zonas comunes y, por el contrario, maximizar la interacción y la experiencia comunitaria.
Ahorro e inversión nacional
Producir más vivienda requiere capital. Colombia debe incentivar que el ahorro nacional se convierta en inversión inmobiliaria productiva.
Millones de colombianos ahorran en cuentas bancarias con baja rentabilidad o en instrumentos financieros que no generan impacto en la economía real. Se necesitan mecanismos para que esos recursos se canalicen hacia proyectos de vivienda: fondos inmobiliarios, fideicomisos, bonos de construcción, plataformas de inversión colectiva.
No podemos depender solo del capital extranjero. El capital nacional debe ser parte activa de la solución. Esto exige confianza: reglas claras, seguridad jurídica y estabilidad macroeconómica que hagan atractiva la inversión de largo plazo.
Competitividad a otro nivel
El mundo está entrando en la era del conocimiento. Las ciudades ya no compiten por fábricas ni por hectáreas cultivadas; compiten por atraer talento humano. Medellín tiene la oportunidad de convertirse en un hub de talento tecnológico, científico y creativo.
Pero ese talento no llega a ciudades caras, desordenadas y restrictivas. Llega a ciudades con vivienda asequible, transporte eficiente, espacio público de calidad y experiencias urbanas vibrantes. Si Medellín no ofrece eso, perderá la batalla por el talento global.
Construir riqueza
El déficit de vivienda es un reto mayúsculo, pero también una oportunidad. Medellín puede decidir si sigue atrapada en la retórica de la equidad sin resultados o si apuesta por la creación de riqueza real a través de vivienda asequible, inversión empresarial, desregulación y atracción de capital nacional.
La historia de mi abuelo demuestra que antes era posible que un trabajador, con esfuerzo, comprara una casa, educara a sus hijos y construyera movilidad social. Hoy esa historia se ha vuelto imposible. Y esa imposibilidad no es un tema de disciplina personal, sino de un sistema que encareció la vivienda y frenó la generación de riqueza.
Si queremos que Medellín prospere en los próximos cincuenta años, debemos recuperar la esencia de esa historia: que trabajar y producir permitan acceder a vivienda digna y construir futuro. La discusión no es cómo repartir lo poco, sino cómo generar más riqueza.
Medellín tiene 350 años de historia, pero su verdadera prueba será la capacidad de proyectarse en los próximos cincuenta. Si apuesta por un POT habilitador, un marco regulatorio claro y un empresariado protagonista, podrá convertirse en un referente mundial de vivienda asequible, innovadora y competitiva.
La riqueza de Medellín no estará en discursos, sino en la capacidad de sus empresas para crear ciudad y en la voluntad colectiva de apoyar un futuro con más vivienda, más oportunidades y más calidad de vida.
Colaboración especial de Lucas Gómez Cuartas. Este economista y líder inmobiliario con más de veinte años de experiencia, cofundó Trazos Urbanos, compañía con la que ha desarrollado más de siete mil viviendas y treinta proyectos inmobiliarios, incluyendo catorce turísticos. Desde su expertiz proyecta una Medellín que enfrenta los desafíos de desigualdad, acceso a vivienda y sostenibilidad, buscando soluciones innovadoras para generar riqueza, oportunidades y un desarrollo urbano
más equitativo.
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