Las presiones que han generado las decisiones del Gobierno de Gustavo Petro al sector de la construcción se está trasladando al sueño de cientos de miles de hogares.
Y es que el mercado de vivienda en Colombia atraviesa un momento crítico que empieza a sentirse con fuerza en cada uno de ellos, pues más allá de la caída en ventas o el freno en nuevos proyectos, el indicador que prende las alarmas es el aumento de los desistimientos, es decir, familias que, aun después de haber iniciado el proceso de compra, terminan renunciando al anhelo de tener casa propia.
Las cifras expuestas por Camacol y las conocidas por Coordenada Urbana muestran un quiebre claro entre administraciones. Durante el Gobierno de Iván Duque (enero de 2019 a julio de 2022), se registraron 79.401 desistimientos, una cifra alta, pero moderada teniendo en cuenta la coyuntura de la pandemia del covid-19.
De otro lado, en el Gobierno de Gustavo Petro (agosto de 2022 a febrero de 2026), la cifra ascendió a 134.730. Esto representa un incremento cercano al 70%, un salto refleja también un deterioro estructural en la capacidad de los hogares para acceder a vivienda formal.
Sin embargo, el dato más crítico aparece al desagregar las cifras.
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VIS: el segmento más golpeado
En la Vivienda de Interés Social (VIS), los desistimientos pasaron de 44.397 a 102.356 unidades, lo que equivale a un aumento de 130,6%. Es decir, más que se duplicaron en menos de cuatro años. Por el contrario, el segmento No VIS muestra una reducción de 7,5% al pasar de 35.004 a 32.374 unidades.
Este aumento empezó a incrementarse desde diciembre de 2024 por la incertidumbre y los cambios en el programa Mi Casa Ya, principal herramienta de acceso para los hogares de menores ingresos, que fue suspendido por decisión del Gobierno Nacional.
Desde el sector constructor señalaron que la modificación de sus condiciones y las dificultades en la asignación de subsidios han afectado directamente el cierre financiero de miles de familias. además, también pesó el efecto directo del alza del salario mínimo sobre la vivienda VIS. Con el aumento del 23,7% en 2026, el precio máximo de estas viviendas se elevó hasta cerca de $262 millones (las ofertadas en 150 salarios mínimos) en las grandes ciudades, lo que implicó incrementos de alrededor de $49 millones frente al año anterior.
Para miles de hogares, ese ajuste fue suficiente para quedar por fuera del mercado.
A este escenario se suma el encarecimiento del crédito, luego de que el Banco de la República elevara su tasa de interés del 9,25% al 10,25%. La decisión está orientada a contener la inflación, se traduce en tasas más altas para créditos hipotecarios, lo que incrementa las cuotas mensuales y reduce la capacidad de pago de los hogares, que en muchos casos deben extender plazos hasta 20 o 25 años. Adicionalmente, el aumento en los costos de construcción, que pasaron de crecer cerca del 3% a hacerlo al 5,51%, mientras que la mano de obra, que representa poco más del 20% de la estructura, registra incrementos de 13,3%.
Como lo explicó Andrés Giraldo, gerente de Growth Lab, “este tipo de presiones termina trasladándose inevitablemente al precio final de la vivienda”. Y ese traslado ocurre en un momento particularmente complejo: cuando la demanda empieza a enfriarse.
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Cayó disposición de compra de VIS
En Medellín, por ejemplo, la disposición a comprar vivienda cayó 43 puntos porcentuales a comienzos de 2026, según Fedesarrollo, reflejando un deterioro mucho más pronunciado que el promedio nacional, que es de una bajada de 22 puntos.
El resultado de esta combinación de factores es el aumento de los desistimientos. De hecho, Camacol advirtió que, de mantenerse la tendencia, estos podrían superar las 45.000 unidades adicionales en los próximos meses.
Esta diferencia evidencia que el impacto está concentrado en los hogares de menores ingresos, aquellos que dependen de subsidios y condiciones favorables de crédito para cerrar la compra. El resultado muestra una señal preocupante: la vivienda formal se está alejando justamente de quienes más la necesitan.
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Para Guillermo Herrera, presidente de Camacol, el aumento de los desistimientos no es un hecho aislado, sino la consecuencia de un deterioro progresivo del sector.
Durante su intervención en el Foro Económico Sectorial realizado el pasado jueves en Plaza Mayor, Medellín, el dirigente fue contundente al expresar sus preocupaciones: “Ya completamos 33 meses de caídas continuas en el indicador de iniciaciones de vivienda (...) nos devolvimos más de una década en actividad de construcción”.
El dato es clave. Hoy día, el país está produciendo cerca de 115.000 viviendas al año, muy lejos de las cerca de 200.000 que se iniciaban en 2022.
Esto ocurre en un contexto en el que la formación de hogares supera ampliamente la oferta. Mientras en el mejor momento se iniciaban cerca de 200.000 viviendas, en Colombia se forman cerca de 390.000 hogares cada año.
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Menos acceso
Esto significa que millones de colombianos están quedando por fuera del mercado, una situación que se refleja directamente en el aumento de desistimientos.
Y no es el único efecto. El fenómeno de los desistimientos está alimentando directamente el mercado de alquiler. Así lo señaló Mauricio Torres Romero, gerente de Ciencuadras.com, quien advirtió que miles de hogares que no lograron cerrar la compra han tenido que migrar o permanecer en arriendo.
“Este fenómeno ha actuado como una fuente directa hacia el mercado de alquiler. Al no poder concretar la compra, las familias se quedan en arriendo y eso genera una demanda represada”, explicó.
El efecto inmediato ha sido una presión al alza en los precios. Durante 2025, los arriendos subieron en promedio 9,5% en casas y 7,5% en apartamentos, mientras que el canon mediano aumentó 10,9% en el primer semestre.
A esto se suma una oferta limitada. “La vacancia es muy baja. Lo que sale al mercado, especialmente en zonas estratégicas, se arrienda casi de inmediato”, señaló Torres.
Y es que por primera vez en la historia del país, hay más hogares viviendo en arriendo que en vivienda propia: 7,3 millones frente a 7,1 millones. La demanda por apartaestudios se duplicó, pasando de 2,8% a 5,7%, según datos de Ciencuadras.com.
También hay una fuerte presencia de hogares de bajos ingresos (0 a 2 salarios mínimos), pero conviven con segmentos de altos ingresos que ven en el arriendo o la inversión inmobiliaria una alternativa para proteger su capital.
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Incertidumbre regulatoria
A este panorama se suma la incertidumbre por el proyecto de decreto del Gobierno que busca desindexar la vivienda VIS del salario mínimo.
Desde Camacol, el presidente Guillermo Herrera ha cuestionado la medida y advierte que puede agravar la situación. Según el gremio, cerca de 132.000 viviendas estarían en riesgo, con inversiones por 27 billones de pesos.
En Antioquia, unas 15.000 unidades podrían verse afectadas, lo que equivale al 37% de la oferta en desarrollo.
Incluso antes de su expedición, el anuncio ya tuvo efectos: en los dos primeros meses del año, las ventas y lanzamientos cayeron cerca de 11%, mientras que las iniciaciones se desplomaron más del 40%.
Las proyecciones del sector no son alentadoras. Camacol estima que los desistimientos podrían superar las 45.000 unidades adicionales y que las iniciaciones caerían a cerca de 83.000 viviendas en 2026.
Ahora, lo que está en juego ya no es únicamente la dinámica de la construcción, sino la posibilidad real de que millones de hogares puedan, o no, cumplir el sueño de tener casa propia.
Análisis: reactivar compra de VIS, el mayor reto del próximo Gobierno
El fuerte aumento de los desistimientos —más de 134.000 en los últimos tres años y medio, con más de 102.000 en vivienda de interés social— evidencia un deterioro estructural en el acceso a vivienda en Colombia. Para Sandra Forero, concejal de Bogotá y expresidenta de Camacol, la magnitud del fenómeno no responde solo a un ciclo económico adverso, sino a la pérdida de continuidad y estabilidad en la política pública del sector.
Desde su análisis, el próximo Gobierno deberá asumir la vivienda como una prioridad estratégica y actuar en tres frentes. El primero es la estabilidad de la política de vivienda. Esto implica no solo recuperar programas como Mi Casa Ya, clave para facilitar la cuota inicial y el crédito, sino también blindarlos para que mantengan reglas claras y perduren más allá de los cambios de administración. A esto se suma la necesidad de reactivar instrumentos complementarios como los subsidios de las cajas de compensación, la cobertura a la tasa de interés, los esquemas de arriendo como paso hacia la propiedad, el fortalecimiento de garantías para hogares de bajos ingresos y mecanismos de ahorro como el Fondo Nacional del Ahorro.
El segundo frente es fiscal. El desbalance en las finanzas públicas ha presionado al alza las tasas de interés de largo plazo, encareciendo el crédito hipotecario y dificultando el cierre financiero de los hogares. Sin disciplina fiscal, advierte, será complejo recuperar la demanda.
El tercer pilar es la estabilidad macroeconómica. Incrementos del salario mínimo sin respaldo en productividad elevan la inflación y las tasas, profundizando las barreras de acceso. A esto se suma un mercado laboral débil: sin empleo formal, el acceso al crédito se restringe y, en consecuencia, también la posibilidad de adquirir vivienda.
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