La propuesta del presidente electo Abelardo De la Espriella de ofrecer créditos hipotecarios con una tasa real del 2% para facilitar la compra de vivienda abrió el debate sobre su viabilidad financiera. Aunque analistas coinciden en que el objetivo de ampliar el acceso a la propiedad es necesario, advierten que su implementación dependerá de una fuente de financiación sostenible, un importante esfuerzo fiscal, mayor oferta de vivienda y una serie de reformas al sistema de crédito hipotecario.
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La iniciativa hace parte del programa “Colombia, País de Propietarios”, sustentado en tres ejes: la reestructuración del subsidio Mi Casa Ya para familias con ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos, una reducción histórica de las tasas de interés al 2% efectivo anual para vivienda VIS y VIP —eliminando además la cuota inicial en estos segmentos— y el fortalecimiento del leasing habitacional como mecanismo de ahorro con opción de compra.
El diagnóstico que motiva la propuesta es compartido por analistas y gremios. Según Corficolombiana, cuatro de cada diez hogares colombianos viven actualmente en arriendo, una realidad que comenzó a consolidarse desde 2022. Hace apenas dos décadas la situación era distinta: el 53,3% de los hogares era propietario y solo el 31,4% arrendatario.
Las cifras también muestran el deterioro en la capacidad de compra. Camacol estima que el 83% de los jóvenes colombianos aspira a tener vivienda propia, pero únicamente el 40% de los hogares del país es propietario.
A ello se suma que entre 2004 y 2024 el precio de la vivienda nueva y usada aumentó 466%, mientras que los arriendos crecieron 116%, de acuerdo con Corficolombiana. Es decir, el valor de la vivienda se incrementó cuatro veces más que los cánones de arrendamiento y muy por encima del poder adquisitivo de los hogares.
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¿Es viable la propuesta de De la Espriella?
Aunque los expertos coinciden en que el objetivo de ampliar el acceso a la vivienda es pertinente, consideran que el mayor desafío será encontrar la fuente de recursos para financiar créditos a tasas tan bajas.
Luis Fernando Ramírez, investigador económico de la Universidad Sergio Arboleda, explica que con tasas de interés superiores al 12%, el costo real del dinero supera el 6%, por lo que ofrecer préstamos al 2% solo sería posible si el sistema financiero accede a recursos considerablemente más baratos.
En ese sentido, sostiene que sería indispensable una coordinación entre el Gobierno y el Banco de la República para facilitar ese fondeo.
Ramírez agrega que el programa también dependerá de la capacidad de aumentar la oferta de vivienda. Para ello será necesario que los constructores dispongan de suelo, licencias y costos que permitan desarrollar proyectos dirigidos principalmente a los estratos 2 y 3, donde se concentra la mayor proporción de hogares arrendatarios. Sin embargo, estima que estas medidas tardarían alrededor de 18 meses en reflejarse sobre el mercado.
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Raúl Ávila, analista económico, coincide en que la propuesta puede ser viable, aunque reconoce que el principal reto consiste en definir el mecanismo de financiación que permita sostener tasas hipotecarias tan reducidas.
A su juicio, el nuevo gobierno trabaja precisamente en identificar el esquema de fondeo que respaldará la iniciativa.
“Es una política agresiva, enfocada en la formalización de vivienda, pero bastante realista y aterrizada”, señala. No obstante, considera indispensable definir cuál será su sustento fiscal y las fuentes de recursos que permitirán implementarla.
Ávila recuerda además que Colombia ya ha desarrollado programas similares, como la política impulsada durante la administración del entonces vicepresidente Germán Vargas Lleras, que facilitó la formalización de cerca de 200.000 hogares.
El subsidio deberá ser focalizado y contar con respaldo presupuestal
Felipe Campos, gerente de Inversión y Estrategia de Alianza Valores y Fiduciaria, considera que la meta de convertir a Colombia en un país de propietarios responde a un problema real, pues el 41% de los hogares vive en arriendo.
Sin embargo, advierte que una tasa hipotecaria real del 2% no puede imponerse al sistema financiero y que, de implementarse adecuadamente, implicaría un costo fiscal de varios billones de pesos que deberá estar explícitamente incorporado en el presupuesto nacional.
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Para Campos, el diseño del programa será tan importante como la tasa misma. Considera que los subsidios deben ser focalizados, limitados y transparentes, dirigidos exclusivamente a hogares que actualmente pagan arriendo, cuentan con capacidad de pago, pero no logran acceder al crédito por las altas tasas, la informalidad laboral, la ausencia de historial financiero o la falta de recursos para la cuota inicial.
También advierte que el programa no debería beneficiar a familias que ya podían comprar vivienda y únicamente aprovecharían una tasa subsidiada.
El experto coincide además con Ramírez en que el fortalecimiento de la demanda debe ir acompañado de un incremento en la oferta de vivienda. De lo contrario, advierte, subsidiar el crédito sin construir más viviendas terminaría trasladando el beneficio al aumento de los precios.
“El objetivo es correcto; la discusión es cuánto cuesta, quién lo paga y cómo garantizar que llegue realmente a quienes necesitan pasar de arrendatarios a propietarios”, resume.
Más que una tasa baja, expertos plantean una reforma integral al sistema
Desde la óptica de Henry Amorocho, analista de Hacienda y Presupuesto Público, la propuesta de De la Espriella busca atender un problema estructural de la vivienda en Colombia, en medio de un sector que atraviesa una profunda desaceleración.
Recuerda que las ventas de vivienda acumulan una caída de 33,6% y los inicios de obra de 42,9% frente a 2022, situación que atribuye, entre otros factores, a la suspensión de programas como Mi Casa Ya, la menor inversión pública y el aumento de los desistimientos.
No obstante, aclara que, por ahora, se trata de una propuesta de gobierno y no de una política pública definitiva, por lo que deberá discutirse dentro del Plan Nacional de Desarrollo.
Sobre la tasa del 2%, Amorocho considera que no debe interpretarse como una cifra rígida, sino como un punto de partida para una negociación entre el Gobierno, el Banco de la República y el sector financiero. Según explica, el propio presidente electo ha planteado que la tasa podría ubicarse entre el 2% y el 7% real, permitiendo reducir significativamente el costo actual de los créditos.
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En su concepto, el éxito del programa dependerá de una estrategia integral que combine varias herramientas: ampliar el plazo de los créditos de 15 a 30 años, eliminar la cuota inicial para viviendas VIS y VIP, reactivar programas como Mi Casa Ya y las coberturas FRECH, fortalecer el leasing habitacional y abrir el mercado a una mayor competencia mediante la participación de banca internacional.
Camacol: la vivienda necesita subsidios, crédito y más suelo para construir
Desde el sector constructor también respaldan la necesidad de facilitar el acceso a la vivienda, aunque advierten que la solución no puede limitarse a reducir las tasas de interés.
Guillermo Herrera, presidente de Camacol, recuerda que la construcción atraviesa uno de los momentos más difíciles de las últimas dos décadas. La participación del sector en la economía pasó de representar cerca del 4% del PIB en 2016 a apenas el 2% en 2025.
Al mismo tiempo, la inversión en vivienda disminuyó de forma importante, las ventas de vivienda nueva cayeron cerca de 45%, los lanzamientos de proyectos retrocedieron más del 50% y las iniciaciones de obra alrededor del 40%.
Para Herrera, los subsidios continúan siendo indispensables para miles de familias con capacidad de pago que requieren un apoyo inicial para acceder a una vivienda. Sin embargo, sostiene que estos programas deben ser más eficientes, focalizados y adaptados a las condiciones actuales del mercado.
Al igual que los demás analistas, considera que la política de vivienda debe combinar subsidios, ahorro, crédito de largo plazo y estabilidad regulatoria. También propone fortalecer los mecanismos de ahorro, ampliar las coberturas a las tasas de interés y promover instrumentos que faciliten el acceso al crédito hipotecario.
Finalmente, insiste en que cualquier estrategia deberá ir acompañada de una mejor gestión del suelo y de la modernización de los procesos urbanísticos y de licenciamiento, con el fin de acelerar el desarrollo de nuevos proyectos.
El consenso: el objetivo es viable, pero requiere una estrategia integral
Aunque existen diferencias sobre el alcance de la propuesta, las distintas voces consultadas coinciden en un punto central: facilitar el acceso a la vivienda es una necesidad para Colombia. Sin embargo, alcanzar una tasa hipotecaria del 2% exigirá mucho más que una decisión administrativa.
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El consenso entre los analistas es que la iniciativa deberá sustentarse en una fuente clara de financiación, contar con respaldo fiscal, coordinarse con las autoridades monetarias, fortalecer los subsidios existentes, ampliar la oferta de vivienda y promover reformas que hagan más accesible el crédito.
Solo bajo ese conjunto de condiciones, concluyen los expertos, la meta de convertir a Colombia en un país de propietarios podría convertirse en una política sostenible.
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