El encendido debate por el futuro de aplicaciones como Airbnb en Medellín destapó el grave rezago que tiene la ciudad para construir viviendas nuevas.
Aunque durante las últimas semanas gran parte de la agenda pública se ha concentrado en las regulaciones que la Alcaldía quiere implementar sobre las rentas cortas —en una compleja discusión en la que confluyen múltiples variables—, el interrogante de fondo que también ha abierto ese pulso es por qué desde hace más de una década el crecimiento de la vivienda en Medellín se estancó.
Los indicadores son elocuentes. Hace pocas semanas, durante la conmemoración de sus 20 años de funcionamiento, el programa Medellín Cómo Vamos alertó que desde 2014 el déficit habitacional —que mide la distancia entre las necesidades de vivienda de la ciudad y lo que se construye— se ha mantenido estancado en el 16%.
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El programa señaló que, al tiempo que la población de la capital antioqueña pasó de 2,07 millones de habitantes en 2006 a 2,5 millones el año pasado, el promedio de construcción de vivienda ha bajado en todos los frentes.
Mientras entre 2004 y 2014 se construían en promedio 1520 viviendas No VIS, 1520 VIS (de Interés Social) y 525 VIP (de Interés Social Prioritaria); esos mismos promedios se contrajeron a 1093, 503 y 111 respectivamente entre 2014 y 2024.
Lo más paradójico es que el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que fue expedido hace 12 años —en el que se actualizaron las herramientas para que el suelo central de Medellín se densificara y se frenara el crecimiento hacia las laderas— es ahora señalado por la administración distrital de ser la causante de ese estancamiento.
Así lo planteó por ejemplo el alcalde Federico Gutiérrez esta semana, precisamente en medio de la polémica sobre la vivienda turística y las regulaciones que se buscan implementar para que esta se concentre en las zonas de alta mixtura.
“El POT del 2014 estancó a Medellín en materia de vivienda. Hoy en 2026 hemos radicado ante el Concejo las modificaciones a mediano plazo para corregir esos errores del pasado. ¿Por qué hasta ahora? Porque antes no se podía por términos de ley. La renta corta también debe ser reglada para proteger la vivienda familiar. No es el único causante de los altos precios en vivienda, pero sí contribuye en algunos casos y en algunas zonas”, expresó el mandatario.
Más allá del futuro de las rentas cortas, la pregunta de fondo que hoy está teniendo lugar es también qué hacer para que en Medellín la vivienda pueda volver a despegar y los precios retrocedan, sin que la ciudad pierda en materia de urbanismo.
¿Por qué se rezagó la vivienda?
A diferencia de otras ciudades colombianas, el problema que hoy tiene Medellín es que ya se quedó prácticamente sin suelo de expansión.
Pese a que durante el siglo XX la ciudad pasó de ser un pequeño poblado a orillas de la quebrada Santa Elena y logró expandirse hacia el norte, la zona de Otrabanda y el sur, durante las últimas décadas del siglo pasado el suelo se empezó a agotar.
Cuando en 1999 la ciudad aprobó su primer POT, la preocupación más grande de los urbanistas y del Departamento de Planeación era que barrios como El Poblado terminaran creciendo hacia las laderas y la ciudad perdiera su borde rural, de una gran importancia en materia hídrica y ecosistémica.
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Prueba de esa situación es que, en los mapas, los últimos reductos de expansión quedaron relegados al corregimiento de San Antonio de Prado —hoy ya el más poblado del país y en crisis por no tener vías suficientes para tanta población–, y algunas zonas del corregimiento Altavista.
Por cuestión de espacio, desde entonces la Alcaldía se trazó como meta aprovechar de forma más intensiva su zona central y el corredor del río. Esta franja es ideal no solamente por ser la más plana, permitiendo edificios en altura construidos en terrenos más aptos, sino que, a diferencia de las zonas de expansión, ya tiene una gran oferta de servicios consolidada, robustas redes de acueducto, energía, alcantarillado y telecomunicaciones, y le permite a sus habitantes tener desplazamientos más cortos para trabajar, recrearse, comprar bienes y servicios, entre otros.
Si bien en el papel la idea es clara, llevarla a la práctica es complejo. Uno de los obstáculos principales para los constructores es el alto valor del suelo, ya que para desarrollar cualquier proyecto deben negociarse los predios con las familias y empresas que ya están asentadas allí, muchos desde hace largo tiempo.
A diferencia de un suelo rural de expansión, en el que solo se negocia con un propietario y el precio es ostensiblemente menor, el suelo urbano es más valioso y le reduce al desarrollador el margen de rentabilidad.
En gran medida por esta razón, el grueso de las constructoras en Medellín han optado por concentrar sus nuevos proyectos por fuera de la capital y aprovechar el suelo de expansión de municipios metropolitanos como Bello, Sabaneta, Envigado, Itagüí y más recientemente hasta La Estrella, Caldas, Barbosa, Copacabana y el Oriente cercano.
A diferencia de Medellín, la mayoría de los municipios del Valle de Aburrá tienen aparatos administrativos más pequeños y regulaciones más flexibles, que llevadas al extremo generaron también problemas de espacio público, movilidad y servicios públicos en municipios como Sabaneta, La Estrella y Bello.
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Además de esta razón, Medellín tiene un POT muy robusto, que plasmó como regla de oro desarrollar planes parciales en los polígonos de renovación, buscando que los nuevos proyectos garantizaran espacio público de alta calidad y compensaran con rigurosidad a la ciudad sus impactos.
Es bajo este contexto que aparecen diferentes visiones del problema, ya que mientras unos creen que la norma estricta ha asfixiado a los inversionistas y limitado los nuevos proyectos en su mayoría a vivienda de lujo, otros ven con preocupación que en los cambios del POT instrumentos como los planes parciales dejen de ser obligatorios.
Uno de los cambios más sensibles que por ejemplo se discuten en el Concejo es que en gran parte de los polígonos en los que está clasificado el suelo de Medellín podrían emplearse nuevas figuras como la reactivación y la revitalización, en las que se abriría la puerta para que se puedan desarrollar proyectos lote a lote y no bajo la tutela de un plan parcial.
Mientras algunos urbanistas consideran que un cambio de este tipo equivaldría a un retroceso de 25 años en materia de normas urbanas, otros consideran que se necesitan nuevas fórmulas, dado que la mayor parte de los planes parciales que se pensaron para la zona central de la ciudad nunca lograron salir del papel.
En ambos casos hay antecedentes de éxito y fracaso. Por ejemplo, mientras por un lado está el plan parcial de Ciudad del Río, que le ha valido incluso premios a Medellín y hoy es una de las zonas modelo en materia de espacio público y buena planeación, por otro lado hay planes parciales como el de Naranjal, que ni siquiera teniendo como aliada a la EDU ha logrado destrabarse tras más de dos décadas de enredos y hasta escándalos.
La última palabra de esta discusión la tendrá el Concejo, en donde el debate sigue avanzando.
