El acceso a una vivienda digna y segura se ha convertido en un desafío creciente en Medellín, acentuado por fenómenos como la migración, el desplazamiento de hogares rurales hacia la ciudad, la escasez de suelo urbanizable y una oferta que apenas cubre un tercio de la demanda.
En ese contexto, algunos analistas sostienen que la recuperación del sector edificador avanza, aunque a paso cauteloso. Tras casi tres años de contracción, las señales que emergen desde Antioquia muestran un cambio de tendencia que comienza a consolidarse en 2025.
Las ventas de vivienda nueva crecieron un 32,2% entre enero y septiembre frente al mismo periodo del año anterior, con más de 17.800 unidades comercializadas, de acuerdo con Camacol y Coordenada Urbana.
La vivienda de interés social (VIS) y la No VIS crecieron en proporciones disímiles (47,2% y 21,7%, respectivamente), reflejando que la mejora no se limita a un solo segmento del mercado.
Para los empresarios de la construcción agremiados en Camacol, el repunte tiene explicación en un entorno de mayor confianza y en la articulación entre el sector público y privado.
La reducción gradual de las tasas hipotecarias, el fortalecimiento de los subsidios locales y la demanda acumulada tras años de baja dinámica han devuelto cierto oxígeno a la construcción.
“Medellín y Antioquia están recuperando la confianza para comprar vivienda gracias a una institucionalidad sólida y una oferta que responde a las necesidades del territorio”, afirmaron expertos del sector.
Las cifras acompañan esa percepción: Antioquia cuenta con al menos 381 proyectos activos, equivalentes a más de 20.500 unidades habitacionales. Del inventario hacen parte unos 176 nuevos proyectos residenciales y 25 de uso no residencial que iniciarán construcción entre lo que resta de 2025 y 2027, lo que representará 2,5 millones de metros cuadrados en ejecución.
Tierra: costo que pesa distinto
En esa recuperación, el costo del suelo ha sido objeto de debate. Mientras algunos analistas lo señalan como causa del encarecimiento de la vivienda, otros sostienen que su impacto se ha moderado.
Julián Arroyave, gerente de H3 Constructora, explica que en los últimos años “el costo del suelo no ha sido el protagonista del aumento en los precios. Lo que realmente ha subido son los costos directos: materiales, mano de obra y todo lo que implica construir. Los indirectos se han mantenido estables y el margen del desarrollador sigue siendo el mismo, porque si baja, el proyecto deja de ser viable financieramente”.
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Según Arroyave, la desaceleración reciente redujo la presión sobre los lotes. En la mayoría de municipios del Valle de Aburrá, los precios del suelo no han aumentado al ritmo de los apartamentos.
Muchos propietarios prefieren mantener los valores previos a la contracción del mercado, lo que ha hecho que el lote pese menos dentro del costo total del desarrollo.
“Hay excepciones, claro —dice—. Medellín y Envigado siguen siendo mercados con poca tierra y demanda sostenida. En zonas como la Loma de las Brujas, Ciudad del Río o los planes de desarrollo industrial, sí se han dado aumentos notables. Pero en general, el desarrollo se ha desplazado hacia el Oriente antioqueño, donde todavía hay tierra y costos más razonables”.
El empresario describe un panorama heterogéneo: “En resumen, la tierra realmente no ha sido el factor más determinante. Lo que pesa hoy es el incremento sustancial de los costos directos y la baja demanda. En Oriente encontramos terrenos con mejor ecuación económica; allá incluso hay propietarios que aportan el suelo y eso facilita la estructuración. Pero en Medellín unir unidades de desarrollo grandes no es sencillo, y la disponibilidad de tierra soberana es cada vez menor”.
Arroyave agrega que el valor del lote dentro del costo total varía según el tipo de producto: entre 3% y 5% en vivienda VIS, 7% a 8% en estrato 4, hasta 15% en estratos altos, y 15% a 25% en proyectos comerciales u hoteleros. En casas, el peso del suelo puede ser mayor, aunque ha caído en la última década.
“Hace unos años podía representar hasta el 25%. Hoy está en torno al 17% o 18%, porque el resto de los costos ha subido más rápido que el valor del lote”, comenta.
Desafío tierra en Medellín
En Medellín la discusión va más allá del precio: se trata de disponibilidad. La topografía, las restricciones normativas y la alta densidad en las comunas centrales limitan las posibilidades de expansión.
“Los proyectos VIS definitivamente no se ubican en las mejores tierras —reconoce Arroyave—. Esas se reservan para proyectos de mayor valor. Los suelos destinados a VIS suelen ser quebrados, de menor accesibilidad o con mayores retos técnicos”.
Actualmente, el foco de vivienda social se ha desplazado hacia municipios periféricos como Caldas y Bello, donde aún existen áreas urbanizables y costos compatibles con los topes del programa.
“Caldas se está consolidando como nuevo polo VIS del área metropolitana; tiene apenas dos o tres años de desarrollo fuerte y está captando buena parte de la nueva oferta”, agrega.
Esta situación plantea un dilema urbano: mientras la vivienda asequible se aleja de los centros de empleo, las zonas centrales de la ciudad se consolidan con proyectos de estratos medios y altos, impulsados por redesarrollo y densificación.
La disponibilidad de tierra, la normativa y la demanda del mercado terminan definiendo si un lote se destina a VIS o No VIS. “En Oriente, por ejemplo —explica Arroyave—, hay zonas donde se puede hacer cualquiera de los dos tipos de vivienda. La decisión depende de qué tan apetecible sea el mercado: si la zona es más caliente, conviene hacer No VIS; si no, es mejor un producto VIS que se venda más rápido”.
Déficit habitacional
Según la organización Todos por Medellín, el déficit habitacional de la ciudad alcanza el 19,1%. De ese total, 3,8% corresponde a déficit cuantitativo —unas 38.200 viviendas que hacen falta construir—, mientras que 15,3% (alrededor de 154.000 viviendas) están en condiciones inadecuadas o presentan deficiencias estructurales. Es decir, no solo se trata de construir más, sino de mejorar lo que ya existe.
El reto es enorme: cada año se forman en Antioquia cerca de 35.000 nuevos hogares, pero el déficit acumulado ronda las 136.000 unidades. La brecha entre la capacidad productiva del sector y la demanda real de vivienda sigue siendo amplia, lo que exige nuevos mecanismos de financiación y una política habitacional coherente y sostenible.
Una alianza público–privada
En este contexto, la Alcaldía de Medellín y el Instituto Social de Vivienda y Hábitat (Isvimed) lanzaron este año el primer subsidio distrital para la cuota inicial de Vivienda de Interés Prioritario (VIP).
La iniciativa busca atacar uno de los principales obstáculos para los hogares de menores ingresos: reunir el dinero de la cuota inicial mientras se paga arriendo. Con una inversión de $39.810 millones, el programa beneficiará 1.199 hogares, cubriendo el 100% de la cuota inicial para quienes ganan entre 1 y 2 salarios mínimos, y el 50% para quienes devengan entre 2 y 4 salarios.
El subsidio se enmarca en una alianza público–privada que involucra a la Alcaldía, Isvimed, la Empresa de Desarrollo Urbano (EDU), la Gobernación de Antioquia, VIVA, el Fondo Nacional del Ahorro, Camacol y constructoras como Coninsa, entre otras.
La presidenta de esta firma, Alejandra Zapata Castaño, sostiene que la articulación entre los sectores público y privado “demuestra que es posible generar soluciones de vivienda confiables, rápidas y transformadoras que permiten que más familias hagan realidad el sueño de tener una casa propia”.
Coninsa participa con dos proyectos insignia: Ciudadela Watana, en el occidente de Medellín, un macroproyecto de 1.766 apartamentos (1.626 VIS y 140 VIP) y Colinas de Occidente, en Pajarito, con 225 viviendas VIP en su primera etapa. En conjunto, representan más del 50% de la oferta actual de subsidios locales.
Un mercado en reacomodo
Pese a los avances, el entorno macroeconómico sigue siendo retador. De acuerdo con el Grupo Cibest, las condiciones financieras serán determinantes en 2026. Aunque las tasas hipotecarias han descendido desde los máximos de 2023, su margen de ajuste es limitado por los altos rendimientos de los TES y la lenta transmisión de la política monetaria.
Se prevé que la tasa de referencia se mantenga alrededor del 9,25% en 2025 y baje levemente al 8,25% en 2026, lo que mantendrá el costo del financiamiento por encima de los promedios históricos y prolongará una recuperación gradual.
Cibest advierte, además, que la contracción del presupuesto del Fonvivienda afectará la dinámica del mercado social. Los recursos para los programas Mi Casa Ya y Semillero de Propietarios se han reducido a niveles similares a los de 2016, limitando la asignación de subsidios y retrasando las decisiones de inversión.
“Este escenario, sumado a los mayores costos laborales y a los tiempos de licenciamiento, explica por qué las iniciaciones continúan en niveles bajos pese al repunte comercial”, señala el informe.
Por su parte, Corficolombiana coincide en el diagnóstico: la primera mitad de 2025 estuvo marcada por la peor caída anual del PIB de edificaciones desde 2020, con un retroceso del 7,4% proyectado para todo el año. Aunque las ventas muestran una leve recuperación, las iniciaciones siguen cerca de mínimos de una década. El aumento en las tasas de los TES y las restricciones fiscales han frenado nuevas reducciones hipotecarias, y la menor asignación de subsidios nacionales ha devuelto el volumen de ayudas a niveles previos a la pandemia.
Resiliencia vs. oportunidad
Aun así, el sector mantiene señales de resistencia. Desde el sistema financiero se observa una recuperación de los desembolsos para compra de vivienda, especialmente usada, y una estabilización de los precios de materiales que podría facilitar el reinicio de obras detenidas.
Para 2026, tanto Cibest como Corficolombiana proyectan una recuperación moderada, impulsada por la ejecución de proyectos en curso y la estabilidad de los costos directos.
El gran desafío será convertir la recuperación incipiente en un ciclo expansivo, algo que, según los analistas, solo será posible con una política habitacional predecible y una coordinación efectiva entre el Estado, el sistema financiero y los desarrolladores.
“La clave —dice Arroyave— está en que haya reglas claras, tiempos razonables y estabilidad jurídica. Si eso se mantiene, el sector puede crecer incluso con tasas altas. Pero sin confianza, ningún proyecto arranca”.
Construcción de futuro
Antioquia ha demostrado históricamente que las crisis del sector constructor son temporales. La fortaleza empresarial, la cultura de ahorro y la capacidad de adaptación del mercado regional permiten anticipar una nueva etapa de crecimiento.
Los proyectos activos, la ampliación de subsidios locales y la reactivación de la demanda se constituyen en señales alentadoras.
El camino, sin embargo, no está exento de obstáculos. La escasez de suelo en Medellín, los altos costos de insumos y la reducción de recursos nacionales obligan a repensar el modelo de expansión urbana.
La respuesta podría estar en la densificación planificada, el redesarrollo de zonas industriales y la consolidación de proyectos integrales en municipios del Valle de Aburrá y el Oriente.
Desde Camacol se insiste en que la recuperación económica del país se genera desde las regiones, y la construcción sigue siendo el motor principal de esa recuperación. Medellín y Antioquia, una vez más, parecen listas para construir no solo viviendas, sino también confianza.
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