De seguro usted ha escuchado problemas entre propietarios y sus arrendatarios por incumplimientos en pagos u otros motivos que comprometen la convivencia. Recientemente, varios medios han aludido a la capacidad que otorga la Ley 820 de 2003 para ponerle ‘fin’ a esas discusiones y ‘sacar’ a los arrendatarios cuando estos incumplen con los pagos de arriendo.
Vanguardia consultó con abogados expertos para entender el fondo de esta norma y sus aplicaciones en la cotidianidad. Si bien es cierto que el artículo 22 de esa ley contempla varias causales para que el arrendador pueda pedir “unilateralmente” la terminación del contrato, la aplicación es más compleja de lo que parece.
Entre las bondades que destacaban dichos medios de la norma es que permitía terminar el contrato y “sacar” al arrendatario incluso pasado el primer mes de renta ante el incumplimiento en el pago.
¿Qué dicen los abogados?
El abogado Ramiro Serrano, especialista en Derecho Urbano y columnista de Vanguardia, advirtió que la aplicación de la norma tiene una realidad que dista de lo enunciado en diferentes medios. Serrano explicó que sería necesario adelantar “el proceso de restitución”: ese proceso en el país tarda más de un año para poder ‘sacar’ al arrendatario. Frente a estos tiempos, Serrano añadió que se debe al “procedimiento y la capacidad de los juzgados”. En otros países, por jemplo, la restitución se hace con la Policía.
A esa discusión se sumó la abogada especialista en Propiedad Horizontal, Lina Margarita Reyes González, quien ratificó que es cierto que la ley permite un proceso de restitución si hay demoras en el pago.
“Efectivamente si se tiene una deuda de arrendamiento, pues obviamente se dan las causales para que haya una restitución de inmueble arrendado. Entre tanto, el procedimiento sigue siendo el mismo”, afirmó la abogada Reyes González.
Una de las aclaraciones que dejó la jurista es que “ningún propietario puede sacar a un arrendatario de su inmueble sin una orden judicial o policiva”. Si bien la ley permite que se restituya el inmueble a su dueño, este procedimiento tiene un desarrollo que no permite que sea inmediato. Además, sugiere que ese proceso puede tomar al menos seis meses.
Como parte de la discusión, González comentó que actualmente por asuntos de convivencia, se está dando aplicación al decreto 768 de 2025 que faculta a la Policía para poder intervenir... pero eso no significa que no haya un procedimiento.
La abogada descartó de plano que la ley permita que, de buenas a primeras, el dueño de un inmueble, al que le deben un mes de arriendo, pueda ir a ‘desalojar’ a su arrendatario.
“El debido proceso es un derecho fundamental que se encuentra en la Constitución Política colombiana y de esa misma manera debe surtirse”, dijo Reyes González.
¿Cuáles son las causales para que se restituya un bien?
La norma contempla siete grandes causales para que el dueño de una casa, apartamento o local pueda solicitar la restitución de su inmueble.
1. No pago del arriendo: el dueño del predio puede pedir la restitución del inmueble ante la no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
2. No pagar los servicios públicos: si esta falta de pago genera la desconexión o pérdida del servicio cuando su pago esté a cargo del arrendatario.
3. Subarrendar el inmueble: ceder el contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin la autorización del arrendador.
4. Ajustes, cambios o ampliaciones sin autorización: la realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
5. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
6. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas con un aviso previo escrito y dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado. La antelación debe ser de tres meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres meses de arrendamiento.
7. Causales especiales: aunque aplica la misma noción del preaviso por escrito, la ley también contempla otros motivos para pedir la restitución de un inmueble.
a) Cuando el propietario del inmueble necesite ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un año.
b) Cuando el inmueble se vaya a demoler para una nueva construcción o se requiera desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación.
c) Cuando se entregue en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.
Con información de Colprrensa - Vanguardia*
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