Por Andrés Escobar Uribe
Por la época de la constitución de 1991, la Vivienda de Interés Social -VIS-, representaba menos del 5% del total de unidades construidas en el país, mientras que la población objetivo, que era –y sigue siendo– la de ingresos menores a 4 salarios mínimos legales -SML, representaba cerca de dos terceras partes de la población. Podría decirse, sin exagerar, que en ese entonces, la ingeniería, la arquitectura, y la construcción como industria, estaban al servicio de las familias de ingresos altos, mientras que las demás debían solucionar sus necesidades habitacionales en arriendo o por autoconstrucción, en loteos ilegales, expuestas a estafas durante la compra y luego a precariedad en los servicios públicos y a riesgos de estabilidad.
El crudo desbalance condujo a que la constitución de 1991 definiera en el artículo 51 que “Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de vivienda de interés social...” (Art 51). A partir de ese año, el gobierno Gaviria creó los instrumentos para darle poder de compra a las familias de bajos ingresos, con un subsidio puntual para complementar el ahorro de las familias, y unos créditos favorables. Desde entonces, todos los gobiernos incluyeron la VIS en sus planes de desarrollo y “construyeron sobre lo construido”, haciendo que tanto constructoras como bancos, así como profesionales de la ingeniería y la arquitectura, se enfocaran en entender las necesidades de Estos grupos antes marginados. Varias universidades incluso crearon cursos y especializaciones en urbanismo social.
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El resultado acumulado de tres décadas de innovación fue notorio en el contexto latinomericano. Colombia desarrolló una industria de VIS robusta y competida, que le fue quitando espacio a los urbanizadores ilegales y “tierreros”. Una oferta de VIS, además, que se somete a los dictados de los Planes de Ordenamiento de los municipios. En los años siguientes a la pandemia, la categoría alcanzó ventas de 170.000 unidades anuales, alrededor del 70% del total nacional (18 regiones medidas por Camacol). Saltar del 5% al 70% de participación del renglón social, en tres décadas, no es un logro menor del país.
Y llegó el Gobierno Petro
En su Plan de Desarrollo “Colombia, potencia mundial de la vida”, el gobierno Petro plantea que la “VIS debe ser un eje para garantizar el derecho a la vivienda digna, con énfasis en acceso equitativo, sostenibilidad ambiental y fortalecimiento territorial”. Esas fueron sus intensiones iniciales, que luego se convirtieron en metas cuantitativas y otras cualitativas, coherentes con el plan de enfatizar en la equidad (más para los mas pobres) y en lo territorial (más para regiones atrasadas).
Faltando 6 meses para terminar, los resultados cuantificables son precarios. En los aspectos cualitativos habrá que esperar estudios académicos, pero si hay ejemplos demostrativos en zonas atrasadas. En lo medible, diversos indicadores muestran que la VIS se descolgó al 60% de los máximos que se lograron durante el gobierno Duque, después de la pandemia.
El primer golpe del chu chu chú de la VIS estuvo en el cambio de las reglas de juego para la postulación y selección de familias. Con las mejores intenciones de focalización por ingresos y geografía, se descuadernó el sistema de postulaciones, que garantizaba que familia que juntaba la cuota inicial, luego accedía al subsidio y al crédito necesarios para cerrar la compra y escriturar. El hecho es que muchas familias se quedaron con solo dos patas del trípode y debieron desistir de su sueño.
Luego vino la reducción del presupuesto nacional para el sector. Según explicó Petro en trinos, los subsidios para compra de VIS son dinero público que termina en bolsillos de los constructores, y por tanto no son equitativos. El sofisma es frágil, pues conduciría, por ejemplo, a que el estado no debería auxiliar a los viejos porque el dinero público terminaría en los supermercados. Aún así, permite encontrarle alguna explicación al monumental recorte que el gobierno nacional hizo al presupuesto para subsidios, y a la gran cantidad de familias de bajos ingresos que quedaron con sus sueños frustrados (alrededor de 90 mil).
El proyecto de decreto para desindexar la VIS
El tercer golpe del “chu chu chú” puede venir del proyecto de decreto que se ha publicado para comentarios, si el Presidente lo llega a firmar como está redactado.
El borrador persigue una finalidad loable: proteger al comprador, que es la parte débil de la cadena. Con este fin ordena –el borrador– que las ventas de las VIS se pacten en pesos y no en SML, tal como se fija y se pacta el precio de una gaseosa o de un apartamento de estrato alto. Así, dicen, las alzas de los costos de insumos y salarios no se transmiten al comprador “protegido”.
El problema está en comparar productos que se entregan al momento de la compra, con uno que se entrega 3 o 4 años después de la venta, como es la VIS. La entrega diferida obliga al constructor a vender en sala con un precio proyectado, tratando de ver en la bola de cristal como cubrir los costos futuros de los insumos y los salarios. Si se equivoca por lo bajo, porque algún costo se dispara más de lo esperado, el proyecto queda en riesgo de quedar inconcluso.
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Previendo estos riesgos, muchos constructores comenzaron a fijar el precio de venta en un número de SML, que es la práctica que ahora quiere prohibir el decreto, justo cuando la sorpresiva alza del salario mínimo les dio la razón. Desde luego, al fijar el precio en SML y subir éste muy por encima de la inflación, dejó cortos a muchos compradores que disciplinadamente venían pagando la cuota inicial, pero que el 1º de enero encontraron que su vivienda valdría 23% más, unos $45 millones que no estaban en las cuentas de nadie. Para evitar esto, el gobierno pretende que el precio se fije en pesos en las salas de ventas y se quede quieto los 3 o 4 años que toma llegar a la entrega y escritura del inmueble. Loable intención que le imprimiría a la planeación de los proyecto un componente de azar más propio de un casino.
Lo sucedido confirma la característica complejidad del segmento VIS, donde los menores márgenes de ganancia vienen acompañados de mayores riesgos que en estratos altos. Si se firma el decreto como está, los riesgos serán aún mayores. La reacción natural y prudente de los constructores será terminar los proyectos iniciados, si sus finanzas aguantan, y volver la mirada hacia estratos medios y altos. De regreso al punto de partida de hace 35 años. Se habrá completado el “chu chu chú”.
¿Qué hacer?
Si se quiere proteger a la familia compradora, pero que vuelva a crecer la oferta de VIS, en viejas y nuevas geografías, es necesario que el estado reduzca los riesgos y las incertidumbres de la categoría.
Chile ofrece un ejemplo exitoso. Allá, el precio de la vivienda se pacta en precios constantes (Unidades de Fomento), que en Colombia equivaldría a pactar el precio en Unidades de Valor Real (UVR, que refleja la inflación pasada) o con el Índice de Costos de Edificación (ICE) del Dane. Si tuviéramos una regulación así, en enero los precios se habrían ajustado entre el 5 y el 7 por ciento, pese al alza puntual del 23% en el insumo más pesado de la estructura de costos.
En todo caso, mientras la próxima Ley del Plan no lo cambie, el tope de la VIS seguiría siendo los 135 SML vigentes. Pero solo el tope, no el precio.
Ideas para el futuro gobierno
Por estar atado al SML, el precio tope de la VIS ha subido mucho más que los costos y se ha alejado de la capacidad de compra de las familias informales de bajos ingreso. Para que vuelva a ser accesible, el tope debe estar alrededor de los 90 SML, o su equivalente en UVR.
En cualquier caso, la cuota inicial ha sido y sigue siendo la barrera más difícil de superar para las familias más vulnerables. Ya es hora de reconocer que la vivienda más accesible puede llegar bajo la modalidad de arriendo protegido, un contrato de arriendo especial en el que a la familia solo se le puede pedir el inmueble si incumple con los pagos, tal como sucede con los créditos hipotecarios.
Otra manera de facilitar la entrada de los informales a la VIS formal es ayudarles a reunir la cuota inicial mediante instrumentos de capitalización y de subsidio. Al completar la cuota inicial, esta familia estaría en capacidad de comprar una VIS de entrega inmediata y con precio fijo en pesos, como sucede en el mercado de estratos altos.
En la campaña electoral que inicia va a ser muy interesante contrastar los resultados de Petro y de Boric, en Chile. Ambos de izquierda, ambos montados en discursos sobre la desigualdad intolerable y ambos cuatro años en el poder. Allá, Boric reforzó el presupuesto de subsidios, entre otras medidas, que le permitieron superar holgadamente los resultados de Piñera (gobierno de derecha). Aquí, Petro hizo lo contrario, y en materia de VIS sus resultados apuntan a una caída del 40% frente a Duque (también de derecha), eso sin contar todavía con el daño que podría causar el borrador de decreto comentado.
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