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Haga cuentas: los arriendos tendrán su mayor incremento en los últimos 20 años

Arrendadores podrán incrementar el canon hasta en 13,12%, que fue la inflación observada el año pasado.

  • Según cifras de la Encuesta Nacional de Calidad de Vida del Dane, en Medellín hay unas 311.000 viviendas en arrendamiento. FOTO Julio César Herrera
    Según cifras de la Encuesta Nacional de Calidad de Vida del Dane, en Medellín hay unas 311.000 viviendas en arrendamiento. FOTO Julio César Herrera
08 de enero de 2023
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¿Asumir el alza o cambiar de casa? Es el dilema que tienen por estos días muchas personas que pagan arrendamiento. Y es que el dato de inflación del año 2022, publicado el jueves por el Dane, los puso a revisar sus finanzas.

El indicador se ubicó en 13,12%, que es el porcentaje máximo que se podrá aplicar para reajustar los contratos de alquiler, según lo establecido por la Ley 820 de 2003. Es decir, quien el año pasado pagaba mensualmente un millón de pesos por arrendamiento, este año observará un incremento de $131.200, pasando a $1.131.200.

Rafael Felipe Gómez, abogado en derecho comercial, recuerda que este ajuste solo se puede hacer cada doce meses de ejecución contractual, o sea que el incremento únicamente podrá ser aplicado cuando se haya cumplido un año desde la firma del contrato, y así en cada renovación o prórroga.

En ese contexto, Luisa Mejía, quien tomó en arriendo un apartaestudio en el Occidente de Medellín en marzo del año pasado por $750.000 está considerando si asume los $98.400 que el propietario del inmueble le podría aumentar en ese mes, cuando se cumple el año del contrato, con lo que pasaría a pagar $848.400 por mes (ver Para saber más).

A su turno, Gloria Ramos, quien alquiló una vivienda en Envigado en septiembre de 2019 hace sus propias cuentas, pues en 2020 cuando cumplió el primer año, gracias a la pandemia, su arrendador se abstuvo de subir el canon.

En 2021 le incrementó el 1,61% que fue la inflación de 2020; en septiembre del año pasado el aumento fue del 5,62% correspondiente al Índice de Precios al Consumidor (IPC) del 2021, con lo que el alquiler quedó en $1,6 millones. Pero, para septiembre de este año, si el alza va a estar alineada con la inflación del 13,12% del 2022 esta sería de $209.920, y el valor de su arrendamiento superaría los $1,8 millones al mes.

“Veremos qué pasa de aquí a septiembre, y si la empresa para la que trabajo me hace un buen aumento salarial. Así que tendré tiempo para pensar y definir qué voy a hacer”, comenta Ramos, quien reconoce que pensar en un trasteo no es lo más halagador en ninguna época del año.

Empresarios

Desde la presidencia de la Federación de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), Karina Reyes, destaca que el incremento de los arriendos es de alto interés para la población colombiana, toda vez que más del 35% de las viviendas en el país están alquiladas.

“El aumento del canon incide sobre las familias que viven en arriendo, y también sobre los propietarios de las viviendas que en un 85% pertenecen a los estratos 1, 2 y 3 y, a falta de pensión u otros ingresos adicionales, devengan su sustento de dichos alquileres”, explica la dirigente.

Según las cuentas del gremio el mercado de los arriendos asciende a $27,12 billones anualmente. “Muchos propietarios apenas se están empezando a recuperar pues, aunque durante la pandemia rebajaron cánones, tuvieron que pagar sus obligaciones como créditos, impuestos, gastos habituales y reparaciones”, agrega Reyes.

Adicionalmente, insiste en que “los arrendamientos no necesariamente se incrementan automáticamente en enero. Esto ocurre cuando el contrato cumple doce meses de haberse firmado o a partir de la última renovación o prórroga. El aumento definido es legal siempre y cuando no supere el 1% del valor comercial del inmueble”.

Así, según las normas el arrendamiento de una vivienda urbana que comercialmente vale cien millones de pesos no podría valer más de un millón de pesos.

También es importante anotar que el reajuste no aplica para contratos de vivienda firmados antes de julio 10 de 2003 o para el caso de alquiler de inmuebles para uso comercial. Es decir, para locales, bodegas, consultorios, oficinas y los bienes diferentes a vivienda, tanto el valor del arriendo como el monto del incremento deberán acordarse entre las partes, y ajustarse a lo que quedó consignado en el contrato de alquiler.

Por su parte, Gómez llamó la atención en el sentido de que los cánones de arrendamiento de vivienda, con contratos firmados antes del 10 de julio de 2003, se incrementan como máximo un 3%, correspondiente a la meta de inflación definida por el Banco de la República.

Ajuste para ambas partes

Y desde la óptica de Camilo Herrera, director de la firma consultora Raddar, una de las grandes preocupaciones este año será el aumento de los arriendos, porque estos solo subieron un 4% en promedio el año pasado. “Si usted tiene una inflación del 13,12%, significa que el arrendador perdió una cantidad en su capacidad de compra. Entonces, van a tener que subir los arriendos lo que más se pueda”, anticipa.

Y añade: “Con incrementos del 13,12% en los arriendos se afectará profundamente a los hogares, porque si a usted le dicen que la papa está cara, usted come menos papa, la sustituye o algo se inventa. Sin embargo, el arriendo no tiene como sustituirlo. Ese será un golpe durísimo para los hogares y sicológicamente puede causar que la gente sienta que todo está más caro”.

Para Herrera lo que va a suceder es que se aprecie un frenó en el gasto de los hogares o un gran ajuste en la canasta básica, para que las familias puedan seguir pagando el arriendo.

Por su parte, Gómez comenta que si bien el ajuste afecta el bolsillo de los arrendatarios, es necesario tener en cuenta que los propietarios o rentistas de capital no son necesariamente personas adineradas y la alta inflación implica para ellos variaciones en los costos de mantenimiento de los bienes y en su propia manutención.

“Estamos hablando de gente que, como inversionista, confió en el sector inmobiliario y derivan sus ingresos o sustento de los cánones de arrendamiento”, menciona el experto en derecho inmobiliario.

Para él no se trata de si es un incremento justo o no porque es lo que establece la ley, aunque se declara partidario de que exista un equilibrio entre las partes, y que tanto arrendador como arrendatario conozcan las condiciones económicas del contrato para determinar, eventualmente, un ajuste inferior al que fija la normativa.

Un fenómeno del que advierte Gómez es sobre la escasez de inmuebles de vivienda para arrendar, por lo que se está observando que cuando alguien está saliendo de uno de estos bienes, los dueños están aprovechando para elevar los precios, incluso hasta un 40% frente a lo que estaba pagando el anterior inquilino.

No obstante, sostiene que “por lo general todos hablan de pobrecito el arrendatario, pero ¿dónde queda el propietario que tiene que seguir pagando las cuotas de los créditos hipotecarios?”, explica este abogado, al señalar que en un escenario de altas tasas de interés los inversores inmobiliarios están siendo impactados.

Mínimo vs. inflación

El gasto de la renta y el salario es una relación costosa en Latinoamérica, según lo demuestra un reporte del portal de compra y arriendo de inmuebles Properati, en el que se advierte que por la inflación observada a lo largo de 2022, los precios de bienes y servicios comienzan a recortar los ingresos de los hogares.

El análisis elaborado en 18 ciudades latinoamericanas muestra que el arriendo promedio de un apartamento en un sector residencial de clase media supera el valor de un salario mínimo, que en el país estuvo el año anterior en un millón de pesos.

En Medellín (barrio La América) y en Bogotá (barrio Modelia) el arriendo de una propiedad de 2 a 3 habitaciones se encontraba a finales del año anterior entre los US$301 y US$310, respectivamente; esto equivale a alrededor de 1,4 salarios mínimos mensuales en Colombia, o sea $1,4 millones.

El ejercicio incluyó un cálculo para determinar el nivel de ingresos ideal en cada ciudad, teniendo en cuenta el precio de los alquileres.

La cuenta partió bajo la premisa de que el nivel de renta promedio debería ocupar el 40% de los ingresos de un hogar (una cifra utilizada por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos). La diferencia en el nivel adquisitivo hipotético superó el salario mínimo en todos los países.

De acuerdo al estudio, en Bogotá, para vivir en un sector de clase media como Modelia y que el arriendo no se lleve más que el 40% del salario, el ingreso mensual debería ser de US$775 o $3.690.000. En Medellín (barrio América), se debería ganar US$752 o $3.583.000.

Así las cosas, ni con el aumento del 16% para el salario mínimo este año, que quedó en $1,16 millones, alcanzaría el ingreso de una persona para solventar el gasto de alquiler en las condiciones que plantea el análisis elaborado por el portal especializado en temas inmobiliarios (ver Opinión).

$27,12
billones mueve el mercado de los arriendos en Colombia cada año, según Fedelonjas.
13,12%
inflación observada en Colombia durante el año 2022, según divulgó el Dane.

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