Este 21 de octubre, la Superintendencia Financiera de Colombia (SFC) emitió un fallo condenatorio contra Alianza Fiduciaria S.A. por incumplimiento en el proyecto “Bosques de La Luz” en Envigado, Antioquia.
La sentencia declara a la fiduciaria ”civil y contractualmente responsable” y la obliga a restituir, utilizando su propio patrimonio, los dineros aportados por un comprador afectado. El proyecto, que prometía la construcción de hasta tres edificios, involucra a más de 400 familias afectadas y se encuentra paralizado por falta de liquidez.
Entérese: La ‘epidemia’ de los edificios fantasma que sufre Medellín
La decisión de la SFC es histórica porque establece un precedente contundente: las fiduciarias no son meras recaudadoras de dinero. El abogado defensor de un grupo de afectados, Jhon Jairo Morales, afirmó que la Superintendencia les recuerda que tienen un “deber profesional indelegable de analizar, prever y proteger activamente la inversión de los consumidores”. Cuando omiten sus deberes de control sobre constructoras sin músculo financiero, deben responder “con su propio bolsillo”, señaló Morales.
Las irregularidades de la fiduciaria
La condena contra Alianza Fiduciaria se fundamentó en una serie de incumplimientos graves en sus deberes de diligencia, previsión e información. Las fallas expuestas revelan una gestión negligente sobre la promotora:
1. Constructora sin capacidad: La fiduciaria falló en analizar la capacidad de la Promotora Inmobiliaria La Luz S.A.S.. Dicha promotora fue constituida con un capital pagado de apenas un millón de pesos ($1.000.000), a pesar de que el proyecto total ascendía a $195.457 millones.
2. Falta de experiencia: Alianza Fiduciaria no verificó la experiencia técnica de la promotora, la cual fue creada “única y exclusivamente para este fin,” una omisión que la sentencia calificó de ”negligencia”.
3. Uso indebido de fondos: Se comprobó que la fiduciaria permitió que los dineros de los compradores se usaran para pagar el lote, a pesar de que la adquisición definitiva del terreno era una condición que debía cumplirse antes de realizar dichos giros.
Puede leer: Hasta 18% pesa el costo de la tierra en el valor de una vivienda
4. Desembolsos sin control: Pese a que el proyecto estaba paralizado y el crédito constructor por $7.900 millones perdió vigencia en agosto de 2022, Alianza Fiduciaria continuó aprobando giros por más de $1.760 millones sin un control real.
5. Punto de equilibrio irreal: Se aprobó el “punto de equilibrio” con solo $2.544 millones de pesos recaudados, e inmediatamente se autorizó un giro de $2.900 millones, superando el total de los dineros aportados por los beneficiarios hasta esa fecha.
La sentencia obliga a la fiduciaria a pagar al demandante el 100% de los recursos aportados más la indexación sobre esa cifra.
Contexto: La crisis de proyectos inmobiliarios en el Valle de Aburrá
El caso “Bosques de La Luz” en Envigado, donde para noviembre de 2022 la Torre 2 presentaba un avance de obra del 0% y el proyecto acumulaba 174 días de retraso, se inscribe en una problemática más amplia que azota a Medellín y el Valle de Aburrá.
Medellín sufre una “epidemia” de “edificios fantasma” o proyectos inconclusos. Es difícil encontrar un barrio en la ciudad donde no haya un edificio a medio terminar, frustrando el sueño de miles de familias que invirtieron sus ahorros. Esta situación afecta desde barrios populares hasta sectores como El Poblado, Laureles, Envigado, Sabaneta, Itagüí y Bello.
El descalabro inmobiliario más grande de los últimos años en la región involucra a Acierto Inmobiliario, compañía que en el Valle de Aburra tiene en vilo a miles de familias. Proyectos como Bosques de Luz en Envigado o Madera Fresca en Bello, son parte de la epidemia.
Esta problemática se agrava en un contexto donde el déficit habitacional en Medellín alcanza el 19,1% (cerca de 38.200 viviendas que hacen falta construir) y cada año se forman cerca de 35.000 nuevos hogares en Antioquia que demandan techo. La escasez de suelo urbanizable en la capital antioqueña, sumada a la falta de construcción suficiente de vivienda en los últimos 15 años, intensifica la presión sobre el mercado.
El abogado Morales insistió en que esta sentencia de la SFC es el ”golpe más importante, jurídicamente hablando” en este proyecto inmobiliario. La decisión ”abre una puerta legal para los cientos de familias afectadas” por Bosques de La Luz y otros proyectos paralizados.
Regístrate al newsletter