El aumento del 23,7% del salario mínimo para este año ha caído como un balde de agua fría en las salas de ventas, en las oficinas de la Empresa de Vivienda de Antioquia, Viva, y en el Instituto de Vivienda de Medellín (Isvimed). La medida, que buscaba recuperar poder adquisitivo, ha detonado una reacción en cadena inflacionaria que hoy tiene en jaque el cierre financiero de más de 12.000 soluciones de vivienda en Antioquia y ha obligado a suspender programas de subsidios en Medellín.
El problema es técnico pero de consecuencias sociales devastadoras: la Vivienda de Interés Social (VIS) en Colombia no tiene un precio fijo en pesos, sino que está indexada a salarios mínimos (135 o 150 SMMLV según la ciudad). Al dispararse el salario mínimo por decreto, el precio final de los apartamentos subió automáticamente, abriendo una grieta millonaria entre lo que las familias tenían ahorrado y lo que ahora deben pagar para recibir sus escrituras.
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El hueco fiscal de Antioquia: Viva hace cuentas
La Empresa de Vivienda de Antioquia (Viva) fue la primera en encender las alarmas en la región. Tras realizar un barrido financiero de los compromisos adquiridos para el plan de desarrollo, las cifras no cuadran. Rodrigo Hernández, gerente de Viva, reveló la magnitud del impacto: el incremento salarial desbordó las proyecciones presupuestales con las que se firmaron los contratos en 2025.
“Hemos hecho un ejercicio que nos permite entender qué implicaciones tiene esto de cara a las metas trazadas. El resultado es que, en materia de mejoramientos de vivienda, son un poco más de 3.300 los que se dejarían de hacer o tendríamos que buscar $54.000 millones adicionales para mantener el alcance. En vivienda nueva, si mantenemos la política actual de asignación, dejaríamos a más de 8.600 familias sin subsidio”, explicó Hernández.
El cálculo inicial de la Gobernación para el año 2026 era conservador, estimando un aumento del salario mínimo cercano al 8%. La realidad de un aumento superior al 23% rompió la caja. En total, para no recortar las metas y cumplirles a los antioqueños, el departamento necesita gestionar $264.000 millones adicionales que hoy no existen en el presupuesto.
El golpe se siente con fuerza en los mejoramientos de vivienda rural y urbana. La mano de obra representa aproximadamente el 40% del costo directo de estas obras, y al subir el salario, los contratistas ya advierten sobrecostos o la imposibilidad de cumplir con el alcance pactado. Hernández fue enfático: “Ese incremento es el que está haciendo que haya sobrecostos y nos implique o hacer adiciones a los contratos previamente firmados o tratar de reducir el alcance”.
Medellín: suspensión de subsidios y proyectos en “UCI”
En la capital antioqueña, el panorama es igualmente crítico. El Instituto Social de Vivienda y Hábitat de Medellín (Isvimed) se ha visto obligado a poner el freno de mano en programas bandera para evitar un descalabro financiero.
Valentina Aguilar, directora del Isvimed, confirmó que la entidad tuvo que suspender temporalmente la asignación de subsidios del programa Compra tu casa, una estrategia diseñada precisamente para evitar los desistimientos de compra. La razón es la misma: el presupuesto asignado ya no alcanza para cubrir la misma cantidad de familias ante los nuevos precios de las viviendas.
La entidad había estructurado sus presupuestos y compromisos futuros bajo un aumento del salario mínimo para 2026 que oscilara entre el 8% y el 12%.
El golpe más contundente lo recibió la estrategia de subsidio a la cuota inicial, una iniciativa lanzada el año pasado para apoyar exclusivamente a familias con ingresos entre 0 y 2 salarios mínimos, quienes tienen nula capacidad de ahorro. El Distrito había adquirido el compromiso de cubrir la cuota inicial de 1.199 familias, con un presupuesto asignado de $42.000 millones.
Tras la actualización de los valores de las viviendas indexadas al nuevo salario mínimo, esa misma obligación pasó a costar cerca de $51.000 millones. “Hoy tenemos una diferencia de casi $8.812 millones que no teníamos contemplada. Esos recursos nos hacen falta para cumplirle a esas 1.199 familias”, explicó Aguilar.
Ante la imposibilidad de cubrir los nuevos costos con el presupuesto actual, el Isvimed tomó la decisión de suspender temporalmente la asignación de nuevos subsidios del programa Compra tu Casa. Este programa, diseñado para evitar los desistimientos mediante un aporte complementario distrital, tenía una meta de entregar 4.000 subsidios durante el cuatrienio.
La suspensión busca ganar tiempo para recalcular. “Debimos tomar la medida de hacer la suspensión de la asignación de subsidios que teníamos abierta para poder recalcular el presupuesto, los cupos y poder entonces cumplir los compromisos que teníamos”, señaló la directora. La entidad debe ahora redefinir cuántos subsidios podrá realmente entregar en los dos años restantes de gobierno con los recursos disponibles, pues el dinero alcanza para menos familias si cada vivienda es más costosa.
El caso más dramático lo viven los futuros habitantes de Ciudad del Este, un proyecto en la comuna 9 (Buenos Aires) que arrastra años de retrasos. Aunque es escriturable este año, el aumento del salario mínimo afectó las proyecciones de cierre financiero para las familias que aún no habían legalizado su crédito.
“Ese proyecto hoy requiere, para las familias que todavía no tenían cierre financiero, alrededor de $4.700 millones adicionales que nosotros no teníamos tampoco presupuestados, porque el incremento fue mucho más de lo esperado”, reveló Aguilar. A estas familias se les aplicó una proyección al año 2026, lo que generó el desbalance inmediato.
La óptica de los gremios: costos disparados y viabilidad en juego
Mientras el sector público busca recursos, el sector privado advierte sobre una crisis de oferta y sostenibilidad. Federico Estrada, gerente de La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, explicó que el impacto del salario mínimo no es solo un asunto de precios de venta, sino de costos operativos que asfixian a la construcción y a los propietarios actuales.
“Los costos directos de construcción pesan entre el 50 y el 60% en la estructura de costos de un proyecto. La mano de obra es del orden del 15% al 20%. Ese solo impacto en los costos directos de construcción tiene un aumento entre 13% y 15%”, señaló Estrada.
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Pero el golpe al bolsillo no termina con la entrega de las llaves. Estrada advirtió que las cuotas de administración en la propiedad horizontal sufrirán un alza inevitable. “El 60% o 70% del presupuesto de un edificio se va en vigilancia y aseo, rubros ligados al salario mínimo. No se podrían tener incrementos en la cuota de sostenimiento inferiores al 17% o 18%”, sentenció. Esto pone presión sobre la capacidad de pago de los hogares.
Desde la perspectiva de los constructores, la situación es de “recesión técnica”. Carlos Mario Gaviria, presidente de la Junta Directiva de Camacol y presidente de la constructora Conaltura, describió un sector que lleva 31 meses consecutivos con caída en los inicios de obra.
“En Medellín, la tierra es escasa y los propietarios tienen valoraciones muy altas. Hay un pago que se llama obligaciones urbanísticas, que es muy costoso; muchas veces el valor de esas obligaciones tiene un precio similar al del lote”, explicó Gaviria sobre las particularidades que hacen que construir VIS en el Valle de Aburrá sea menos viable.
¿Control de precios o protección al comprador?
En medio de esta tormenta, el Gobierno Nacional, a través del Ministerio de Vivienda, presentó un borrador de decreto que pretende cambiar las reglas del juego: busca desindexar la vivienda VIS del salario mínimo y obligar a que los precios se pacten en pesos desde la preventa, estableciendo un tope único de 135 salarios mínimos para todo el país. Una medida que para los expertos debió tomarse antes de decretar el alza del salario mínimo y no después.
La medida ha desatado un enfrentamiento entre el gobierno y los constructores. El presidente Gustavo Petro llegó a calificar de “estafa delictiva” la práctica de las constructoras de indexar los precios al aumento del salario mínimo y pidió investigaciones de la Superintendencia de Industria y Comercio.
Guillermo Herrera, presidente ejecutivo de Camacol, calificó el borrador de decreto como una medida ilegal e improvisada de control de precios que ignora la Ley 388 de 1997 y el propio Plan Nacional de Desarrollo.
“Comprar vivienda no es como salir a comprar una gaseosa. La ley entiende que el precio de la vivienda depende de su proceso de producción y no puede estar definido a ciencia cierta desde el principio, porque durante los dos o tres años que demora construir pueden pasar muchas cosas”, argumentó Herrera.
Para el gremio, fijar precios en pesos en un entorno inflacionario genera una incertidumbre tal que los constructores preferirán no iniciar proyectos VIS. Herrera advirtió que el decreto obliga a vender a precio fijo desde la separación, impidiendo ajustes por inflación o costos imprevistos, lo que llevaría a la inviabilidad financiera de los proyectos.
Sin embargo, en Medellín y su área metropolitana todavía hay más preguntas que respuestas con el decreto, pues este propone un tope único de 135 salarios mínimos para la VIS y no tiene en cuenta el tope excepcional de 150 salarios mínimos que rige para las grandes aglomeraciones urbanas como Bogotá, Medellín y Cali.
Valentina Aguilar explicó la gravedad de este punto: “Para ciudades capitales como la nuestra, afecta significativamente que no se esté considerando el tope de 150 salarios. El suelo y las obligaciones urbanísticas están por encima de ese cierre de 135, lo cual sería un desincentivo para que se genere este tipo de vivienda en la ciudad”.
Si el decreto se firma tal cual está, construir vivienda social en Medellín sería financieramente inviable para los privados, pues los costos del suelo en el Valle de Aburrá no caben en una estructura de costos limitada a 135 salarios. Además, Aguilar señaló un vacío jurídico sobre la vivienda de renovación urbana, crucial para los planes de redensificación del centro de la ciudad.
Preocupan los desistimientos
Mientras los funcionarios y gremios discuten decretos, la realidad en los hogares es angustiante. El aumento de precios ha provocado una ola de desistimientos (familias que renuncian a la compra y pierden parte de sus ahorros en penalidades).
En 2025, más de 25.000 familias en Colombia desistieron de su compra de vivienda. Para 2026, el panorama no pinta mejor. Una vivienda VIS que en 2022 se proyectaba en 150 millones de pesos, con el nuevo salario mínimo de 2026, alcanzaría un precio de $262,6 millones (en el tope de 150 SMMLV).
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El riesgo es que, ante la imposibilidad de cierre financiero, las familias pierdan no solo el sueño de su casa, sino más dinero. Las cláusulas penales por desistimiento suelen oscilar entre el 10% y el 20% del valor del inmueble, dinero que las constructoras descuentan de la cuota inicial ya pagada.
Así pinta el 2026
El sector constructor y las entidades de vivienda coinciden en que la incertidumbre es la única certeza para 2026. Camacol estima que los costos de producción de vivienda nueva aumentarán entre un 10% y un 15% este año debido al impacto del salario mínimo en la mano de obra y los insumos.
Para mitigar el golpe, la Gobernación de Antioquia y la Alcaldía de Medellín están reestructurando sus presupuestos y buscando alianzas. Medellín anunció una convocatoria “relámpago” para mejoramientos de vivienda entre el 21 y 23 de enero, dirigida a familias con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos, buscando ejecutar recursos rápidamente.
Sin embargo, la solución estructural depende del Gobierno Nacional. Rodrigo Hernández, de Viva, fue claro en su petición: “Se hace necesario que así como el gobierno ha hecho este incremento desproporcionado en el salario mínimo, también tiene que reactivar con urgencia los subsidios de Mi Casa Ya”.
Por su parte, Carlos Mario Gaviria, de Conaltura, ve en la crisis una oportunidad para replantear la política: “Somos optimistas en que se permita revisar la política pública de vivienda... para que se pueda reactivar lo que llamamos Mi Casa Ya 2.0”.
Mientras tanto, miles de familias en Antioquia revisan sus cuentas con calculadora en mano, esperando que la disputa entre decretos, salarios y costos no termine por demoler los cimientos de su futuro hogar.
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