Cartera en mora pone a prueba a administradores

  • De la adecuada gestión de la cartera en mora se evitan procesos jurídicos que podrían terminar en embargos y remates de inmuebles. Foto: Esteban Vanegas Londoño
    De la adecuada gestión de la cartera en mora se evitan procesos jurídicos que podrían terminar en embargos y remates de inmuebles. Foto: Esteban Vanegas Londoño
Por Ferney Arias Jiménez | Publicado el 16 de marzo de 2019
Infografía
Cartera en mora pone a prueba a administradores
En definitiva

La cartera en mora es un aspecto que frecuentemente observan los administradores de complejos residenciales. De su adecuada gestión dependen las finanzas de esas propiedades.

De manera similar a como las grandes empresas presentan por estos días a sus accionistas los resultados financieros correspondientes al ejercicio del año pasado, los administradores de urbanizaciones, edificios de apartamentos y centros comerciales presentan ante los copropietarios el actual estado de cuentas.

Estas reuniones ponen sobre la mesa una situación frecuente en ese tipo de complejos: la cartera en mora, centrada principalmente por la falta de pago en las cuotas de administración.

La Asociación de Propietarios, Arrendatarios y Administradores de Propiedad Horizontal de Colombia (Asurbe) reconoce que no existen estadísticas precisas del porcentaje de mora en los complejos habitacionales por este concepto, pero por la experiencia de los administradores puede oscilar entre 5 % y 10 %.

Paola Ulloa, administradora de urbanizaciones en Bogotá, señala que los casos más comunes tienen que ver con los propietarios de inmuebles que argumentan que se quedaron sin trabajo. “En esa situación, consideran que el pago de administración es algo secundario y si tienen los recursos lo cancelan, en caso contrario, no lo hacen”.

A su turno, Marianela Márquez, administradora de unidades residenciales en Medellín, comenta que también es recurrente el caso de personas que pasan de una vivienda de barrio a una urbanización y llegan sin cultura de pago porque nunca debieron responder por una cuota cada mes.

También es recurrente el copropietario que entra en conflicto con el administrador o no le gusta la implementación de alguna norma, optando por no pagar.

El procedimiento

Las administradoras coinciden en que el proceso de cobro se inicia tan pronto el responsable de esa obligación incurre en mora. Márquez, por ejemplo, señala que la estrategia que aplica es “duro con la cartera y suave con la gente”, que no es otra cosa que invitar al deudor a acordar un plan de pagos.

“He tenido situaciones en las que cuentas de cinco millones de pesos y más se han cancelado con abonos parciales de 50 mil pesos. En esto cuenta mucho la voluntad de pago”, agrega.

Ulloa manifiesta que antes de llegar a un proceso jurídico se deben agotar recursos como el cobro por vía oral o escrita, y en caso de no saldar la deuda se pueden aplicar restricciones en la entrega de correspondencia (excepto las cuentas de servicios púbicos o citaciones judiciales) o en el uso de áreas comunes como el salón social o los parqueaderos. No se puede impedir el ingreso a la edificación (ver Paréntesis).

El peor escenario es someterse, administración y propietario, al cobro jurídico que por lo general es un proceso largo y que puede finalizar con el remate del inmueble, aunque Ulloa y Márquez admiten que no han enfrentado experiencias de ese tipo.

Desde Asurbe se insiste en que resulta clave que los administradores sepan gestionar la cartera, para evitar la desfinanciación de los complejos habitacionales y no se llegue a extremos como tener que afectar a todos los residentes por la falta de pago en los servicios de portería, vigilancia o mantenimiento.

Contexto de la Noticia

Paréntesis Lo que dispone la normatividad

La abogada Eliana Gallo explica que la Ley 675 de 2001 o régimen de propiedad horizontal contempla que ante el incumplimiento de obligaciones, la administración puede publicar en la edificación un listado de infractores dando a conocer el acto que origina la sanción.

También consagra la imposición de multas sucesivas (con topes) mientras persista el incumplimiento del copropietario.

Ferney Arias Jiménez

Periodista de economía de El Colombiano. Oidor de tangos. Sueño con una Hermosa sonrisa de luna.

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