Comprar vivienda nueva sigue siendo un sueño difícil de cumplir para muchos colombianos. En el tercer trimestre de 2025, los precios aumentaron 9,50% frente al mismo periodo del año anterior, un ritmo menos acelerado que el de 2024 —cuando el alza llegó a 10,37%—, pero que aún muestra la fuerza de un mercado que no termina de ceder. La desaceleración, de apenas 0,87 puntos porcentuales, sugeriría más una pausa que un cambio de tendencia.
Y aunque este mercado parece dar algunas señales de enfriamiento tras las fuertes alzas de los últimos años, este incremento continúa siendo elevado si se contrasta con la inflación de octubre, que se situó en 5,51%; lo que en otras palabras significa que el precio de la vivienda avanza por encima del costo de vida general.
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Casas y apartamentos muestran comportamientos distintos
Los datos del Dane por tipo de vivienda revelan diferencias marcadas. La variación promedio anual de los precios de venta de casas nuevas fue de 10,17%, mientras que los apartamentos aumentaron 9,47% frente al mismo trimestre de 2024.
Las ciudades con los precios más altos en vivienda nueva
Entre tanto, el comportamiento regional también mostró contrastes significativos. Si se compara el tercer trimestre del año con el inmediatamente anterior, el mayor crecimiento en el precio de la vivienda nueva se registró en Pasto, con un aumento de 6,73%. Le siguieron Pereira con 3,77% y Medellín con 2,76%
Por el contrario, Popayán y Cúcuta reportaron variaciones negativas de 2,11% y 2,02%, respectivamente.
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Si se observan los resultados a septiembre de 2025 frente al mismo periodo de 2024, Pasto vuelve a encabezar el listado con un incremento de 19,88%. Pereira (14,09%) y Armenia (13,85%) completan el grupo de mayores aumentos. En el extremo opuesto aparece Neiva, el único mercado con una caída anual, de -3,31%.
Medellín, por su parte, se ubicó por debajo del promedio nacional, con un repunte de 9,35%.
El encarecimiento de la vivienda impulsa un cambio en el mercado
Precisamente, este encarecimiento de la vivienda en el país ha provocado un cambio estructural en el mercado. Desde 2022, el número de hogares que viven en arriendo superó al de aquellos que habitan una vivienda propia. La tendencia, que se ha consolidado en los últimos años, evidencia las crecientes dificultades para comprar.
Según datos de Camacol, el 83% de los jóvenes colombianos desea comprar vivienda, pero solo el 40% es propietario. La brecha muestra los obstáculos para acceder a créditos hipotecarios y el impacto del acelerado aumento en los precios.
De hecho, durante las últimas dos décadas, tanto los arriendos como el valor de la vivienda han subido, pero no al mismo ritmo. Entre 2004 y 2024, el precio de la vivienda nueva y usada aumentó 466%, mientras que los arriendos crecieron 116%, según estimaciones de Corficolombiana.
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Es decir, los precios de compra se han incrementado cuatro veces más que los arriendos, y muy por encima del poder adquisitivo de los hogares.
¿Por qué sigue siendo caro comprar casa nueva?
Según expertos del sector, el comportamiento actual del mercado inmobiliario está determinado por tres fuerzas principales: el costo del financiamiento, el valor de la construcción y las transformaciones demográficas y tecnológicas.
Las altas tasas de interés internacionales también han encarecido los créditos y limitado el inicio de nuevas obras. A ello se suman las disrupciones logísticas y la inflación en insumos clave —como el acero y el concreto—, que continúan presionando los costos.
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Desde Corficolombiana señalan que el valor de la vivienda subió tres veces más que la inflación y dos veces más que el salario mínimo, lo que ha hecho que la compra de vivienda sea cada vez más inalcanzable. En contraste, los arriendos han crecido por debajo del incremento del salario mínimo y de la inflación, lo que los mantiene —al menos en términos relativos— como una opción más viable.
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El resultado, para los analistas, es que cada vez más colombianos se ven forzados a optar por el arriendo, no por elección, sino por falta de alternativas reales para comprar vivienda propia.
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